Baisse des prix de l’immobilier à Paris : que va t-il se passer ?
Depuis la fin de la COVID-19 et le début de la guerre en Ukraine, l’ascension des prix de l’immobilier à Paris s’est calmé pour laisser place à une période de stagnation déjà connue dans l’histoire, on pense notamment à 2008. Depuis l’été 2022, les prix entament une baisse plus ou moins forte chaque mois. Quel est le réel déclencheur ? Que devez-vous décider avec votre projet immobilier ? Les équipes de Blogvente vous répondent
Baisse des prix à immobilier Paris : le prix du m2 chute
Baisse immobilière à Paris : le recul s’amorce depuis septembre
Après une période de stagnation inédite en 2021, les prix du mètre carré à Paris baissent depuis septembre. Des prix moyens passant de plus de 10 600 €/m2 en 2022 à 10 100 € /m2 aujourd’hui. Une baisse encore non significative, mais qui pourrait durer dans le temps et l’on pourrait retrouver un prix moyen au mètre carré de 9 000 € courant 2024.
La baisse des prix de septembre après une stagnation au premier semestre
Jusque-là, les prix du mètre carré à Paris étaient en stagnation depuis le mois de janvier (ce qui veut dire qu’ils continuaient d’augmenter et de diminuer, mais leurs variations restaient marginales). Une telle situation dans la Capitale est un phénomène rare et présage peut être la fin de la spéculation immobilière au moins pour quelques années au moins.
Les prix du mètre carré à Paris par quartier qui baisse
En janvier 2023, les prix de l’immobilier par quartier sont les suivants à Paris (attention aux chiffres des compilations du dernier semestre sont toujours en cours). :
- 1er arr : 13 570€ / m²
- 2e arr : 12 190€ / m²
- 3e arr : 12 460€ / m²
- 4e arr : 13 270€ / m²
- 5e arr : 13 220€ / m²
- 6e arr : 15 120€ / m²
- 7e arr : 14 400€ / m²
- 8e arr : 13 000 € / m²
- 9e arr : 11 390€ / m²
- 10e arr : 10 290€ / m²
- 11e arr : 10 490€ / m²
- 12e arr : 9 650€ / m²
- 13e arr : 9 260€ / m²
- 14e arr : 10 540€ / m²
- 15e arr : 10 250€ / m²
- 16e arr : 11 440€ / m²
- 17e arr : 11 100€ / m²
- 18e arr : 9 990€ / m²
- 19e arr : 8 610€ / m²
- 20e arr : 9 690€ / m²
On peut remarque une baisse de prix plus notable sur les arrondissements extérieurs de Paris comme Paris 18, Paris 19, Paris 20 ou encore Paris 12.
Baisse prix immobilier Paris : les points essentiels
- En septembre, le prix du mètre carré à Paris est de 10 311€
- Les prix de l’immobilier baissent à Paris après une période de stagnation rare
- Entre octobre et novembre, les prix ont baissé de 0,5% (en un an, les prix ont baissé de 12%)
Ces chiffres doivent être pondérés par notamment la hausse importante entre 2017 et 2020, car bien qu’ils aient baissé, les prix du mètre carré à Paris restent sur des niveaux jamais atteints dans le passé. Cette baisse suit des années d’augmentations importantes, alors cette baisse des prix de l’immobilier à Paris que l’on constate n’est qu’un juste retour à un équilibre entre le pouvoir d’achat des ménages et les volontés spéculatives de certains propriétaires.
Baisse immobilière à Paris : explication de la baisse de prix ?
La baisse des prix de l’immobilier à Paris est en partie due aux demandes des acquéreurs
Depuis 2 ans, les acheteurs à la recherche de biens immobiliers portent plus d’attention à la qualité du logement qu’ils visitent. Ils passent davantage de temps à examiner le bien et à en pointer les défauts. Ces derniers ont plus d’importance dans le passage à l’acte d’achat des acheteurs : un bien défectueux a plus de mal à se vendre, ou est vendu moins cher qu’auparavant.
On constate aussi que les acheteurs ont moins peur de manquer des offres et achètent moins facilement s’ils n’ont pas de coup de cœur. Le fait que les acheteurs soient plus regardants sur les défauts des biens et qu’ils ressentent moins de pression à l’achat font que les prix baissent, en effet, la compétition entre vendeurs pour l’achat d’un bien s’affaiblit, les vendeurs ont donc intérêt à s’aligner sur le marché pour déclencher des visites et encore espérer obtenir une offre d’achat en moins de 3 mois.
La baisse des prix de l’immobilier à Paris et remontée des taux d’intérêt
Si on parlait hausse des taux : avec leur augmentation tous les 6 mois en moyenne, les acheteurs ont une capacité d’emprunt plus réduite (ils peuvent emprunter moins d’argent qu’ils pouvaient le faire quelques années plus tôt). Si les conditions d’octroi de crédit sont plus difficiles et que les taux sont plus élevés, moins d’acheteurs peuvent obtenir un prêt. En disposant d’une somme plus faible pour l’acquisition de leur bien (un pouvoir d’achat moins important), les acheteurs concernés négocient davantage avec les vendeurs pour que le prix du logement baisse.
Compte tenu du nombre important d’acheteurs, les négociations à la baisse existent, mais restent proportionnellement faibles. Il n’y a en conséquence pas de retournement de marché et c’est bon signe, les prix baissent, mais ce de manière très légère.
La baisse des prix du mètre carré à Paris est aussi causée par des réglementations sur la rénovation énergétique
Adoptée en 2017, la Loi Climat et Résilience a de nombreux impacts sur le marché immobilier. Visant à réduire les déperditions énergétiques, cette loi dispose d’un panel de mesures pour pousser la rénovation énergétique. Conformément à cette loi, il est désormais interdit qu’un propriétaire de passoire thermique augmente ses loyers entre deux propriétaires (une passoire thermique est un bien dont les déperditions énergétiques sont fortes, DPE F ou G). Dans certains cas, cette mesure remet en cause la rentabilité d’investissements locatifs (lorsque des biens sont achetés pour être mis en location), d’autant plus dans un contexte inflationniste (car les recettes ne suivent pas la hausse générale des prix).
La Loi Climat et Résilience dispose aussi qu’il soit interdit, dès janvier 2023, de louer des biens trop énergivores.
La Loi Climat et Résilience dispose aussi qu’il soit interdit, dès janvier 2023, de louer des biens trop énergivores.
Les travaux de rénovation énergétique étant très onéreux, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien plutôt que d’entamer des travaux. Les prix de vente de ces biens sont, pour la plupart, revus à la baisse pour pouvoir être vendus (compte tenu de la vigilance des acheteurs plus accrue).
Baisse prix immobilier Paris : les voyants sont-ils au rouge pour le marché immobilier parisien ?
Cette baisse des prix du mètre carré à Paris est-elle de mauvais augure pour le marché parisien ?
Voyant vert : le nombre d’acheteurs augmente sur le marché parisien
Malgré l’augmentation des taux d’intérêts et l’inflation, les acheteurs sont toujours présents sur le marché immobilier parisien, leur nombre a même augmenté entre octobre et novembre. Cela se mesure par l’indice de Tension Immobilière (ITI). Cet indicateur fait le ratio entre le nombre de biens immobiliers à vendre et le nombre d’acheteurs. En novembre, l’ITI de Paris est de 21%, ce qui veut dire que le volume d’acheteurs est supérieur de 21% au nombre de biens à vendre.
À noter :
- En octobre, l’ITI était de 17%
- On considère qu’un marché est dynamique à partir d’un ITI à 5%
Pourquoi l’ITI à Paris reste aussi élevé ?
L’augmentation du nombre d’acheteurs à Paris est en partie due à la baisse d’attractivité des maisons en Île-de-France. Avec la crise de la Covid-19, un certain nombre de Parisien a quitté la capitale pour s’installer dans des villes voisines. Entre le besoin d’espace ressenti pendant des confinements successifs et des prix au m2 moins élevés en banlieue, les maisons des villes proches de Paris ont eu le vent en poupe. Or, les mesures prises durant la pandémie -notamment le télétravail- tendent à se réduire et font que certains Parisiens reviennent à la capitale. Par cela, les prix des maisons de banlieue baissent et la demande d’appartements à Paris repart à la hausse.
Récap : Baisse prix immobilier Paris
La baisse des prix du mètre carré à Paris en quelques chiffres
- En décembre 2022, prix au mètre carré est de 10 346€
- Baisse prix immobilier Paris : 12% en 12 mois
- Baisse prix immobilier Paris : cette baisse est à relativiser, car biens qu’amoindris, les prix demeurent élevés
Baisse immobilière à Paris : 2 causes qui entrent en compte
- Le comportement des acheteurs (plus attentifs aux défauts des biens qu’auparavant)
- Les réglementations sur la rénovation énergétique (notamment avec la Loi Climat et Résilience)
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