LES INTENTIONS IMMOBILIÈRES DES FRANÇAIS SEMBLENT PEU PERTURBÉES

L’indicateur Drimki-BVA montre une relative stabilité des projets immobiliers 

Après trois précédentes vagues d’enquêtes en février, puis au début et au sortir du confinement (mars et mai), la plateforme d’estimation immobilière Drimki observe une relative stabilité des intentions et projets immobiliers. La dernière enquête réalisée fin août montre en effet que 16% des Français ont un projet immobilier dans les 12 prochains mois (de 15% à 17% au cours des trois précédentes vagues).

Le déconfinement et la période estivale ne semblent donc pas avoir eu de réels impacts, positifs ou négatifs, sur les désirs des acquéreurs même si certaines catégories se démarquent comme les plus jeunes. La part des moins de 35 ans avec un projet immobilier monte ainsi à 36% contre 31% en mai 2020.

Des motivations intactes

L’achat du premier logement reste globalement le principal projet malgré une très légère baisse d’intention à 39% contre 40 à 42% précédemment. Cette ambition concerne, comme lors des précédentes éditions de l’indicateur Drimki-BVA, davantage les plus jeunes (52%), mais aussi les personnes ayant le moins de ressources (revenus mensuels inférieurs à 2.500€ : 59%).

Deuxième motivation : la vente de son logement actuel pour en acheter un autre ou construire est toujours considéré par plus d’un quart des Français ayant un projet immobilier (27%). Cette part est stable depuis février 2020. Les plus âgés et les personnes disposant des situations financières les plus confortables (revenus mensuels supérieurs à 3.000€) sont plus nombreux à envisager ce projet.

L’investissement locatif en légère perte de vitesse

La crise sanitaire et économique semble par contre avoir freiné les projets d’investissement locatif qui s’étaient fortement développé ces dernières années. La proportion de Français ayant pour objectif d’acheter un logement dans l’optique de le louer est ainsi en légère baisse à 17% après 15% en début de l’année selon l’indicateur Drimki-BVA.

Au-delà des intentions, il faut rappeler que le resserrement des conditions d’octroi des crédits concerne tout particulièrement les profils d’investisseurs locatifs. On observe donc aujourd’hui une hausse des refus bancaires pour ces demandes qui dépassent souvent le taux d’endettement de 33%.

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Les 6 dispositions légales qui ont transformé l’immobilier

Les 6 dispositions légales qui ont transformé l’immobilier

Le projet de loi des finances 2020 a reformé les droits et les obligations des acteurs de l’immobilier. En effet, il existe 6 dispositifs qui avantagent certains et profitent moins à d’autres. Explications.
 

Le dispositif Pinel

 
La loi Pinel facilite l’achat d’immobilier neuf dans certaines zones. Elle accorde aux propriétaires une réduction fiscale en fonction du prix d’acquisition. Le dispositif Pinel est en vigueur pour toutes les habitations achetées à partir du 1er septembre 2014 jusqu’en fin 2021. Il fournit aussi un autre avantage aux propriétaires : la permission de louer leur logement à leur famille (hors foyer fiscal). Mais pour ce faire, il est exigé que la propriété réunisse les conditions d’éligibilité et que le montant du loyer soit inférieur ou égal à un montant fixé par le gouvernement. Ce montant maximal dépend de :
 
  • l’emplacement du bien (A, A bis, B1, B2, C)
  • la surface utile
  • la superficie du logement
 

Le dispositif Denormandie

 
La loi Denormandie, qui a pris effet en début de l’année 2019 et reconduite jusqu’en 2022, prévoit une défiscalisation. Pour profiter de cette exemption, il faut investir dans un bien ancien situé dans une zone éligible par la loi et le restaurer. Le coût de la remise en état ne doit pas excéder un achat immobilier de 300.000 € et représenter 25 % du montant global du placement immobilier. Ensuite, l’acquéreur pourrait mettre l’immeuble en location. En louant son logement rénové, il aura éventuellement droit à des allègements fiscaux comme celui prévu dans la loi Pinel. Le dispositif Denormandie vise à accroître l’accessibilité des logements locatifs en centre-ville et à améliorer la performance énergétique des maisons anciennes. Avant de vendre un appartement ou une maison regardez vos moyens de défiscaliser.
 

L’abandon de la taxe d’habitation

 
Cette année, la taxe d’habitation est annulée, surtout pour les résidences principales des ménages dont le revenu fiscal est en dessous d’un certain plafond fixé selon la composition du ménage. Ainsi, pour un couple sans enfant, le plafond est de 44 124 €. Pour un couple avec un enfant, il est de 50 281 €. Et pour un couple avec deux enfants, il est de 58 438 €. Ces familles ont bénéficié.
 

Le PTZ

Le PTZ ou prêt à taux zéro est une forme de prêt immobilier aidé par l’Etat. Il permet aux acheteurs de faire un crédit immobilier sans payer d’intérêt. Son attribution dépend des revenus de l’emprunteur, de la nature de son projet immobilier et de la zone de réalisation du projet. Le PTZ est inaccessible aux acheteurs d’immobilier neuf depuis le 1er janvier 2020. Il exclut également les constructions de logement individuel dans les zones B2 et C. En pratique, le PTZ ne sera plus disponible que pour les investisseurs dans les zones A et B1 ainsi que les acheteurs de maisons anciennes dans les zones B2 et C (jusqu’en 2021). Néanmoins, on peut souscrire un PTZ en cas de gros travaux de rénovation, d’extension ou de modernisation de l’habitation si le prix de ces travaux est équivalent au quart du prix d’acquisition immobilière.
 

La modification des valeurs locatives

 
Cela concerne le montant annuel estimé du loyer qu’un propriétaire gagnerait en louant son logement. Les taxes appliquées représentent un pourcentage de cette valeur estimée. Cette révision n’est valable que pour les maisons, les habitations à caractère exceptionnel, les apparts et les dépendances isolées.
 

Le placement en nue-propriété

 
La majorité des investisseurs immobiliers préfèrent l’achat en nue-propriété. Cela consiste à acheter un immeuble à prix bradé en vue de séparer la nue-propriété de l’usufruit. Ce qui permet de détenir un patrimoine exonéré d’impôt. Pour découvrir toute l’actualité de l’immobilier en France, veuillez visiter le site http://www.partimmobilier.fr/
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 

 

d’une réduction de 30 % en 2018, puis de 65 % en 2019 et en 2020, la taxe
d’habitation est entièrement supprimée.
4.
Le PTZ
Le PTZ ou prêt à taux zéro est une forme de prêt immobilier aidé par l’Etat. Il
permet aux acheteurs de faire un crédit immobilier sans payer d’intérêt. Son
attribution dépend des revenus de l’emprunteur, de la nature de son projet
immobilier et de la zone de réalisation du projet. Le PTZ est inaccessible aux
acheteurs d’immobilier neuf depuis le 1er janvier 2020. Il exclut également les
constructions de logement individuel dans les zones B2 et C. En pratique, le PTZ
ne sera plus disponible que pour les investisseurs dans les zones A et B1 ainsi
que les acheteurs de maisons anciennes dans les zones B2 et C (jusqu’en 2021).
Néanmoins, on peut souscrire un PTZ en cas de gros travaux de rénovation,
d’extension ou de modernisation de l’habitation si le prix de ces travaux est
équivalent au quart du prix d’acquisition immobilière.
5.
La modification des valeurs locatives
Cela concerne le montant annuel estimé du loyer qu’un propriétaire gagnerait en
louant son logement. Les taxes appliquées représentent un pourcentage de cette
valeur estimée. Cette révision n’est valable que pour les maisons, les habitations
à caractère exceptionnel, les apparts et les dépendances isolées.
6.
Le placement en nue-propriété
La majorité des investisseurs immobiliers préfèrent l’achat en nue-propriété. Cela
consiste à acheter un immeuble à prix bradé en vue de séparer la nue-propriété
de l’usufruit. Ce qui permet de détenir un patrimoine exonéré d’impôt. Pour
découvrir toute l’actualité de l’immobilier en France, veuillez visiter le site
http://www.partimmobilier.fr

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est il possible de résilier mon assurance emprunteur ?

Comment résilier mon assurance emprunteur ?

 

Au moment de signer son prêt immobilier, il est obligatoire de souscrire une assurance emprunteur auprès de la banque prêteuse ou d’un autre organisme. Ce contrat peut toutefois être résilié par la suite, sous certaines conditions. On fait le tour de la question avec nos experts immobiliers.

 

POURQUOI RÉSILIER SON ASSURANCE EMPRUNTEUR ?

 

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’emprunteur doit obligatoirement souscrire une assurance auprès de la banque prêteuse ou d’un autre organisme. Cette assurance emprunteur permet de garantir le remboursement total ou partiel du prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement de ses mensualités. La durée de l’assurance emprunteur correspond normalement à celle du crédit immobilier. Au cours de son crédit, l’emprunteur peut toutefois résilier son assurance pour en souscrire une nouvelle dans un autre établissement, afin de faire des économies ou pour être mieux couvert. Pour que le nouveau contrat d’assurance emprunteur soit accepté par la banque prêteuse, il doit cependant présenter un niveau de garantie au moins équivalent au précédent.

 

QUAND RÉSILIER SON ASSURANCE EMPRUNTEUR ?

 

Si l’emprunteur immobilier peut résilier son contrat d’assurance emprunteur au cours de crédit, cela n’est toutefois possible qu’à certains moments clés. Depuis la mise en place de la loi Bourquin, le 1er janvier 2018, l’emprunteur immobilier peut changer d’assurance chaque année, à la date anniversaire de la signature de son emprunt. La possibilité de changer d’assurance emprunteur s’adresse à tous les emprunteurs immobiliers, quel que soit leur âge, leur lieu de résidence ou l’achat immobilier effectué. Avant la mise en place de la loi Bourquin, la loi Hamon permettait déjà de changer d’assurance emprunteur, mais uniquement dans les 12 mois qui suivaient la signature de l’acte de vente.

 

COMMENT RÉSILIER SON ASSURANCE EMPRUNTEUR ?

 

Pour résilier son assurance de prêt, l’emprunteur doit respecter des délais de préavis spécifiques. Dans le cadre de la loi Hamon, la résiliation du contrat d’assurance emprunteur doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception 15 jours au plus tard avant la première date anniversaire du contrat. Dans le cadre de la loi Bourquin, la résiliation doit être effectuée 2 mois au plus tard avant chaque date d’échéance du contrat. Il faut toutefois anticiper car, avant de demander la résiliation de son assurance de prêt, l’emprunteur doit préalablement choisir une nouvelle offre d’assurance et la présenter à la banque prêteuse. Celle-ci dispose de 10 jours pour accepter ou refuser le nouveau contrat d’assurance emprunteur. En cas de refus, le contrat d’assurance emprunteur d’origine n’est pas résilié.

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Investissement locatif : les lois faites pour défiscaliser un logement nu

Investissement locatif : les lois faites pour défiscaliser un logement nu

 

Vous avez pour projet d’acheter un bien parisien et de le mette en location ? Vous vous posez la question de quelle manière fonctionne la défiscalisation ? On vous propose 3 Lois applicables lorsque vous acheter un bien et qu’il est mis en location, la loi Pinel , la loi Malraux, la loi Cosse.

 

Loi Pinel

N’avez-vous jamais entendu parler du dispositif Pinel ? Pour être éligible, il faut acquérir ou faire construire un logement neuf ou encore effectuer des travaux transformant un logement ancien en logement neuf. Un investissement certes plus onéreux mais qui sera récompensé par une défiscalisation. Une défiscalisation entre 12, 18 et jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien immobilier. La condition réside dans le fait que l’appartement ou la maison sera loué comme un logement nu en résidence principale pendant au moins 6 ans. Petite subtilité, il faudra également respecter les plafonds des loyers dans les zones dites tendues. Telle est le cas de l’Ile de France, la Côte d’Azur ou encore les agglomérations de + 250 000 habitants.

Loi Malraux

La loi Malraux est une aide fiscale afin d’encourager la préservation des biens de caractères sur le territoire. L’état aide les propriétaires qui engage des fonds dans des travaux de rénovations de logement de caractères. Un bien de caractère, c’est à dire un bien couverts par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) rénové puis mis en location non meublé pendant plus de neuf ans et l’état vous aide !  Comment, vous aide-t-il ? L’état propose une réduction d’impôts pouvant atteindre 30 % de la valeur du bien. Les bâtiments en PVAP ( Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) sont également bénéficiaire de la loi Malraux à hauteur de 22 % d’exonération sur la valeur du bien.

 

Loi Cosse

La loi Cosse dite Loi des loyers abordable, est la remplaçante du dispositif Borloo et Besson depuis le 1er janvier 2017. La loi permet aux propriétaires de bénéficier d’allègement supplémentaires (compris entre 15 et 85%) lorsque vous louer avec un loyer modéré. La mesure concerne l’ensemble des biens immobiliers sur le territoire national mais dans les zones tendus la loi est renforcée. En effet, les réductions d’impôts sont les plus importants en zone tendues. Pour en bénéficier, il faut signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) avant le 31 décembre 2019 et s’engager sur 6 ou 9 ans.

 

Comment profiter des lois de défiscalisation

 

Afin de réaliser vos transactions immobilières en toutes quiétude, nos experts mettent à votre disposition tout leur savoir-faire pour rechercher, vendre ou estimer la valeur de votre propriété. Une expertise confidentielle sur-mesure.

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Vaut-il mieux investir dans l’ancien ou dans le neuf ?

Vaut-il mieux investir dans l’ancien ou dans le neuf ?

 

 

            Que ce soit pour vous constituer un patrimoine, préparer votre retraite ou vous assurer un complément de revenu, vous envisagez d’investir dans la pierre. Seulement voilà, entre le neuf et l’ancien, votre cœur et votre portefeuille balancent ? Ce qui suit pourra vous aider à trancher…

DES PRIX AU M2 MOINS ÉLEVÉS DANS L’ANCIEN

Ce n’est pas tant leur cachet que leur prix qui font l’attrait des vieilles pierres. En effet, dans l’ancien, le m2 coûte en moyenne entre 15 et 20 % moins cher que dans le neuf. Pourtant, vous êtes nombreux à préférer des bâtisses de caractères à l’architecture moderne. 

DANS LE NEUF, PAS DE TRAVAUX À PRÉVOIR

L’acquisition d’un logement ancien peut parfois s’accompagner d’importants travaux de rénovation. L’acheteur d’un logement neuf n’aura, quant à lui, pas de gros travaux à réaliser pendant une longue période, ni de remise aux normes à financer. Sous certaines conditions, des aides financières seront néanmoins accordées aux propriétaires d’une habitation de plus de deux ans : Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique, TVA à 5,5%…

DES FRAIS DE MUTATION RÉDUITS DANS LE NEUF

La différence de prix au m2 entre le neuf et l’ancien doit être pondérée par les avantages financiers qu’acheter dans le neuf procure :

  • frais de notaire réduits (de 2 à 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % dans l’ancien) en cas de transaction en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
  • exonération de taxe foncière durant les deux premières années

Rappelons que dans l’ancien (soit plus de 5 ans), aucune TVA ne devra être versée au Trésor Public. Au contraire, dans le neuf, aux droits d’enregistrement et autres frais notariés s’ajouteront 20 % de TVA.

UNE RENTABILITÉ LOCATIVE PLUS FORTE DANS L’ANCIEN

Les prix au m² étant moins élevés dans l’ancien que dans le neuf, la rentabilité locative (loyer annuel net de charges / prix de revient du bien) sera par conséquent meilleure. Pour vos investissement locatif choisissez le neuf

UNE FISCALITÉ PLUS ATTRAYANTE DANS LE NEUF

S’il investit en loi Pinel et s’engage à louer son logement pendant une certaine période, l’acquéreur d’un logement neuf pourra profiter d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %. Les loyers ainsi que les revenus des locataires seront toutefois plafonnés. En revanche, acheter un logement ancien dans une commune non soumise à l’encadrement des loyers ne permet de bénéficier d’aucune ristourne fiscale mais le montant du loyer initial peut alors être librement fixé.

DE NOMBREUSES GARANTIES DANS LE NEUF

En cas d’acquisition d’un bien immobilier neuf, plusieurs garanties contractuelles protègent le propriétaire :

  • la garantie de parfait achèvement: les dommages qui surviendraient dans l’année suivant la livraison seraient couverts
  • la garantie biennale, applicable aux équipements démontables durant les deux premières années
  • la garantie décennale, pour les dommages mettant en péril la structure du bâtiment jusqu’à dix ans après sa construction
  • Un logement avec toutes les dernières normes HQE
  • Pas de travaux d’aménagement à réaliser

 

Un logement de plus de dix ans ne sera en revanche couvert par aucune garantie contractuelle. Si un vice impossible à déceler au moment de la vente venait à apparaître, le propriétaire du logement « vicié » pourrait toutefois invoquer la garantie des vices cachés.      

            Lors de la revente de votre bien immobilier : vous avez acheté un bien neuf plus cher parce qu’il était neuf à l’épooque. Sitôt qu’une personne y a vécu, même peu de temps, même si l’aménagement et l’équipement sont encore impeccables, le bien n’est plus neuf. Sa valeur vénale subit alors une dépréciation immédiate de l’ordre de 20 %. Vous aurez du mal à faire une plus-value à la revente. Pensez y !

Optez pour confier votre projet d’achat à une agence immobilière en ligne comme OprixFixe.

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5 phrases qui doivent vous faire changer d’agent immobilier

5 phrases qui doivent vous faire changer d’agent immobilier

Vous avez signé un mandat de vente exclusif avec votre agent immobilier ? Après plusieurs semaines votre agent immobilier vous fait part qu’il n’a pas d’acheteurs pour visiter, que faire ? Interrogez-le ! En fonction de sa réponse, changez d’agent immobilier. S’il est susceptible de prononcer l’une des 5 phrases de cet article, il est temps de voir si l’herbe est plus verte ailleurs.


Quel prix souhaitez-vous pour vendre ?

 

Un professionnel qui vous demande combien vous voulez pour votre bien ce n’est jamais bon signe. Cette question ne doit pas être posée étant donné que le professionnel doit connaitre le marché et donc le prix de vente de votre logement. Le risque de lui donner votre prix et d’avoir non pas une estimation juste et précise mais une estimation de complaisance.

Qu’est-ce qu’une estimation de complaisance ? Il s’agit de vous donner le prix de vente que vous avez en tête et non le prix lié à une analyse de votre secteur.

Quel est l’intérêt pour le professionnel ? Vous persuadé de signer un mandat immobilier au prix que vous souhaitez et ainsi étoffer son portefeuille de mandat.

Les conséquences pour la vente de votre logement ? La vente ne peut jamais aboutir et il est possible de « griller le bien » sur le marché en ligne et off-market.

Une perte de temps : lorsqu’on souhaite vendre ce n’est pas pour vendre dans 5 ans. Une surévaluation du bien de 20 % est égal à un temps de vente 5 fois plus long à vendre.

Comment faire ? Remplissez une lettre d’annulation de mandat et trouvez un expert immobilier capable de vous rendre une estimation rigoureuse en réalité avec le marché. Privilégiez le rendu d’un rapport détaillé et rigoureux plus qu’un prix correspondant à vos attentes. Si vous décidez de vendre seul : vérifier les questions à poser aux acquéreurs.

 

Votre bien est un « coup de cœur »

 

Votre négociateur immobilier énonce le fait que l’appartement ou la maison à vendre est un bien coup de cœur ? A quoi cela correspond au juste ? On peut dire qu’une propriété coup de cœur est un bien qui comme il y a un côté rare et exceptionnel, il pourra se vendre plus cher que le prix réel du marché. En réalité, il y a très peu de bien coup de cœur. Si votre bien était si unique que ça, vous auriez été approché par le cinéma ou encore la télévision pour y faire un reportage.

La vente « coup de cœur » ne dépend pas de facteur émotionnelle irrationnel d’un acquéreur. Il s’agit, en réalité, en fonction des caractéristiques intrinsèque du bien une différence notable par rapport à la concurrence et le coté rareté et unique en font un bien différent des autres et donc potentiellement « coup de cœur ». Si vous êtes trop cher, nous pouvons vous assurer qu’il n’y aura jamais d’effet : coup de cœur. Un bien coup de cœur qui n’est pas vendu dans le mois ne peut pas être considéré comme telle.

Je réagis au plus vite. Rechercher un professionnel de l’immobilier honnête. Le professionnel doit mettre en place une stratégie pour la mise en vente du logement sans pour autant vous annoncer de la poudre aux yeux. Si c’est le premier à vous dire que votre maison ou appartement est coup de cœur, fuyez !

 

Le bien sera visiter en fonction de la saison

Impatient de vendre, nous sommes en novembre et l’agent immobilier vous fait part qu’il faut attendre l’arrivée des beaux jours ? Attention, c’est une manipulation pour évoquer le fait qu’il n’a pas d’acheteur à vous proposer. Une saison qui ferait la différence lorsqu’on vend ? Tiens donc en voilà une bonne excuse.

Avec un marché de l’immobilier tendu, aucun professionnel ne peut se reposer sur le facteur de la saisonnalité des ventes. Un bien immobilier présenté au bon prix, n’aura pas à se contraindre de la saison. Si vous aviez demandé en pleine saison pourquoi vous n’avez pas de visite, l’agent vous aurait dit que c’est de la faute aux grèves par exemple.

Que faire si vous entendez cette phrase ? Un manque de sérieux et de réseau du professionnel. Ou alors une estimation qui n’est pas en adéquation avec le marché. La saisonnalité n’est qu’à prendre en considération lors des fêtes de fin d’année. En effet, certain acquéreur ne part pas en vacances d’été pour pouvoir trouver le bien de leur rêve. Interrogez l’agent immobilier sur sa méthode de travail demandez-lui des comptes rendus d’activités. S’il n’est pas en mesure de vous en fournir, posez-vous la question de changer de professionnel.

 

Il n’y a pas de vente en ce moment dans le secteur

 

Au même titre que la saisonnalité si vous n’avez pas de visite ou d’offre d’achat du fait qu’il n’y pas de clients à vous proposer, c’est qu’il y a un problème. L’agent immobilier se cache surement sur le fait qu’il n’a aucun client à vous présenter. Encore une fois un bien au prix de marché quelque soit le soit le dynamisme du secteur déclenchera des visites. Donc, si on vous dit qu’il n’y a personne pour visiter dans votre secteur, c’est qu’il y a un problème de prix.

Il est naturel de se demander pourquoi l’agent immobilier à décider de travailler avec vous si il n’y a pas d’acheteur dans le secteur ? L’agent, aurait pu vous le dire dès le début !

Cela montre clairement une non motivation du professionnel pour vendre votre bien immobilier. On peut même dire que le fait d’évoquer qu’il n’y a pas d’acheteur dans le secteur peut être traduit par : je n’ai pas réussi à vendre dans votre secteur.

Nous reconnaissons qu’il existe des marchés immobiliers difficiles dans lesquels il y a beaucoup de logements pour peu d’acheteurs. Dans cette hypothèse, les acquéreurs cherchent à faire des “coups”.  La stratégie la plus efficace consiste souvent à être le plus attractif sur le marché. Mais tout bon agent immobilier doit être capable de déterminer le juste prix de vente et de vous dire faire part des difficultés du secteur.

Pas de question pour vous dans ce cas de figure. Trouvez un nouveau professionnel qui crois en la vente de votre maison ou de votre appartement. Un agent immobilier connaissant parfaitement le secteur avec des commissions fixes par exemple.

 

 

 

Signer un mandat après expiration du mandat de base

Votre habitation, n’est pas toujours vendue après 6 mois et c’est le moment de la fin de votre mandat. Dans ce cas, vous appelez l’agence et vous lui signifié que comme elle n’a pas vendu le logement vous arrêtez de travailler avec eux. Certaines fois, l’agent immobilier au bout du fil va vous sortir une formule magique pour vous garder : cela tombe bien que vous appeliez, j’ai un acheteur à vous présenter. Il vous demandera par la même occasion de résigner un mandat de vente pour qu’il puisse vous présenter cet acheteur.

Drôle de nouvelle, cela fait maintenant 6 mois que vous attendez une visite ! Il y a surement un abus de la part de l’agent immobilier qui veut vous garder comme client même s’il n’a pas d’acquéreur à vous présenter. Peut-être que pour vous inciter à signer, il vous dit, les acheteurs sont très motivés et prêts à acheter. La seule condition étant, de signer un nouveau mandat pour avoir ces acheteurs fantastiques.

Une technique malheureusement encore utilisée avec une agence immobilière classique. Dans 98 % des cas, cette visite miraculeuse n’est pas vraie. Ou cela peut aussi être des acheteurs mais qui ne recherche pas du tout dans les critères de votre bien.

Surtout ne vous réengagez pas. Demandez, à un nouvel agent immobilier, une estimation de votre bien immobilier. On vous fait part d’une bonne expérience avec cette agence immobilière en ligne qui propose des honoraires réduits.

Pour conclure, attention aux techniques ubuesques de certains professionnel. Heureusement, la profession s’organise et se modernise depuis la loi Hoguet. Une bonne stratégie de vente doit être rationnelle sans affecte. Le mieux pour vous est de faire confiance en un professionnel non pas pour ses beaux discours mais par sa faculté à vous démontrer la valeur de votre logement.

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vérifier la plomberie d’un appartement avant d’acheter ?

Comment vérifier la plomberie d’un appartement avant d’acheter ?

 

Lors de la visite d’un appartement, il faut veiller à vérifier l’état de la plomberie. Prenez le temps d’inspecter minutieusement la tuyauterie. Comment vérifier la plomberie ? Il y a-t-il des pièges à éviter ? Comment observer une fuite dans un mur lors de mon achat ?

On vous explique tout ce dont vous devez savoir pour acheter un appartement avec une plomberie en bonne état de fonctionnement.

 

Quels sont les éléments à regarder pour vérifier la plomberie ?

 

La plomberie et particulièrement l’état des canalisations d’un appartement en vente sont des éléments importants qu’il ne faut pas oublier de vérifier. Des canalisation fragiles ou vétuste, c’est le risque de vous retrouver après l’achat avec une inondation. La réalisation d’un diagnostic plomberie, n’est pas trop demandé pour éviter les désagréments. Il n’existe pas officiellement de diagnostic plomberie, c’est à vous le temps d’une visite de jouer au plombier et d’évaluer au minimum :

 

 Elément de plomberie à vérifier

Vérification de l’état de la chaudière. Demandez la facture d’achat, les différentes factures de maintenance. Une chaudière doit être contrôlée tous les ans et on considère que sa durée de vie est entre 10 à 20 ans pour les plus performantes. Vous entendez des bruits ou vous y voyez une fuite, attention ça ne peut pas être normal. Vérifier les recommandations indiquées par le plombier lors de la maintenance annuelle.

 

L’œil sur les fuites d’eau ou encore les fuites du sanitaire. Si de l’eau s’écoule, c’est le montant de factures qui grimpent en plus de l’humidité produite. Tourner l’ensemble des robinets pour s’assurer qu’il se referme sans difficulté. Actionnez la chasse d’eau et s’assurer qu’il n’y a pas d’écoulement inutile. Astuce qui ne mange pas de pain : relevé le compteur d’eau froide lors de votre arrivée et lorsque vous repartez ! Si vous y voyez un écart significatif alors que personne n’y prend sa douche considérez qu’il y a un problème.  

La pose du carrelage, un carrelage mal posé et c’est l’eau qui s’infiltre. Une odeur de moisissure le carrelage est à refaire ! Le risque est de développer certains champignons comme le Mérule qui peut ruiner votre vie quotidienne.

 

On ne le répète jamais assez mais il faut également surveiller l’état des gouttières. Comment vérifier les gouttières ? Examinez visuellement s’il n’y a pas de trace de moisissure. Un écoulement en plein milieu d’une gouttière ? C’est surement que la gouttière est bouchée à cet endroit ou alors percée.

 

Pour conclure : vous ne pouvez pas forcement tout examiné à la loupe. En cas de vis caché de la part du propriétaire, il sera possible après la vente définitive chez le notaire d’invoquer le dol ou la lésion auprès du juge compétant.

 

Quelles défaillances de plomberie prendre au sérieux ?

 

Lors de la visite et de la vérification de l’état de la plomberie certaines défaillances sont à prendre au sérieux. En effet, certaines anomalies peuvent être plus inquiétantes que d’autres. Une canalisation percée et non réparé depuis un certain temps ? Un très mauvais signal en plus de créer des problèmes d’humidité il y a un risque majeur d’insalubrité de l’environnement de la pièce concernée. On ne parle même pas du cout potentiel aux réparations si la fuite n’est pas identifiée.  

Une chaudière âgée de plus de 20 ans avec peu d’entretien. Prévoyez avant l’emménagement de la changer. En plus d’une surconsommation électrique cette dernière à toutes les chances de causer des dégâts pour la santé. La présence fuites de monoxyde de carbone, est très dangereux pour la santé.

Il en va de même pour les fuites dans les canalisations enterrées qui engendrent non seulement une consommation d’eau importante mais également des frais de réparation coûteux si ce n’est pas à la charge de votre opérateur d’eau. Assurez-vous, qu’il y est un compteur d’eau individuel pour la partie extérieure afin d’identifier plus simplement les fuites d’eau.

 

Plomberie : identifier le prix des réparations ?

 

Faire appel à un plombier pour ces tracas de tuyauterie, peut être très onéreux. C’est encore plus vrai s’il y a plusieurs travaux à réaliser. On vous propose de chiffre le cout de réparation par poste de problème de plomberie afin d’acheter plus sereinement.

 

Un robinet qui fuit ? Rendez-vous chez Leroy Merlin et trouvez un robinet entre 30 à 150 euros. Le prix de la main d’œuvre par robinet sera entre 30 et 50 €. Une canalisation percée, c’est une autre histoire. Le prix peut varier entre 80 € et plusieurs centaines d’euros si la fuite est dans un endroit inaccessible sans par exemple creuser.

 

  • Le remplacement d’une chaudière, comptez 9 00 € minimum pour un cumulus bas de gamme, mais certaines chaudières plus grandes efficience énergétique peuvent atteindre plus de 10 000 €, avec une moyenne constatée de 3 000 €.
  • Pour réparer les fuites dans la robinetterie ou les canalisations, prévoyez 500 à 1 400 € s’il s’agit de canalisations enterrées. Un robinet vous coûtera entre 10 et 25 € l’unité, mais vous devrez ajouter le prix de la pose si vous faites appel à un professionnel, de l’ordre de 70 à 90 € par robinet à ajouter au prix d’achat.
  • La réfection des gouttières, le prix s’échelonnera entre 300 et 2 00 € selon la taille de la bâtisse de la défaillance, le matériau choisi, la taille à couvrir et les prix pratiqués par le professionnel pour la pose.

 

 

Récapitulatif à faire lors d’un achat immobilier

Le mieux est quand même d’appeler un artisan plombier qu’il réalise un devis global avant l’achat. Programmer avec l’agence immobilier une visite avec le professionnel. Si le vendeur refuse car vous avez déjà signé une offre d’achat, consultez notre article sur la possibilité du vendeur à se rétracter après une offre d’achat.

Dans le cadre de votre projet d’achat immobilier, on vous recommande en plus de vérifier la plomberie, de vérifier particulièrement certains diagnostics immobiliers. C’est le cas du diagnostic amiante, le diagnostic assainissement collectif le cas échéant, le diagnostic électricité, le diagnostic ERP dans certaines communes, un diagnostic gaz, un diagnostic termites, un diagnostic DPE et un diagnostic mérule dans certains secteurs.

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Quelles sont les questions à poser aux visiteurs ?

Quelles sont les questions à poser aux visiteurs ?

Afin que vous ne soyez pas au dépourvu lorsque vous faites visiter votre appartement, quelles sont les questions à poser à l’acquéreur ? Toute une stratégie ! Comment s’y prendre pour découvrir les revenues financières avant de recevoir une offre d’achat par mail ? Blogvente vous faire part de toute son expertise pour maitriser vos visites acheteurs lors d’une vente.

Pourquoi il y aurait uniquement les acquéreurs qui peuvent poser des questions ? En tant que propriétaire vendeur vous avez aussi intérêt à vous renseigner sur les acheteurs potentiels qui viennent visiter votre logement tant sur leurs motivations que sur leur finance. Un objectif : vendre à un particulier motivé. Ont fait le tour des questions à poser pour me pas rater sa vente.

Le petit plus de ma vente : soyez positif et bienveillant dans la manière de poser vos questions. C’est important d’établir une relation de confiance réciproque.

Quelles sont les questions à poser à un acquéreur ?

Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises questions à poser mais nous avons pensé que celle-ci vous aiderons :

  • Depuis combien de temps recherchez-vous un appartement ?
  • Quelle est votre secteur de prédilection ?
  • Pourquoi avoir choisi de visiter mon appartement ?
  • Depuis quand le visiteur cherche un appartement ?
  • Achetez-vous en couple ?
  • Êtes locataire ou propriétaire ?
  • Avez-vous déjà rencontré une banque ou un courtier ?
  • Qu’est ce qui est le plus important dans votre achat immobilier ?
  • Le visiteur à t-il un notaire de famille ?

Les questions à poser permettent une bonne introduction durant la visite. Les différentes réponses en plus de vous rapprocher de l’acquéreur vous permettra de déterminer un indice de confiance sur la maturité du projet immobilier. Savent-ils vraiment ce qu’ils veulent acheter ? Sont-ils primo accédant ou propriétaire confirmé ? Si c’est le cas, ils seront en mesure de faire une lettre d’intention d’achat dans un temps record. En revanche, ils n’ont pas encore mis en vente le logement dont ils sont propriétaires au moment des visites, votre transaction risque de prendre du retard. Renseignez vous aussi sur  comment vous différencier pour ventre ?.

Le but est de déterminé qu’elle est la bonne offre d’achat à accepter. Si vous arrivez à déceler d’une part ce qu’ils veulent, d’autre part leur niveau d’avancement dans leur recherche et pour finir s’ils peuvent faire une offre d’achat rapidement alors vous aurez toutes les cartes pour une transaction réussites.

Quelles sont les questions à poser sur le financement de l’achat ?

Il est important avant d’accepter une offre d’achat de décelé le financement du visiteur pendant la visite. En fonction de plusieurs critères, signez un avant contrat en toute sérénité. Les questions à se poser sont ?

  • Achetez-vous en faisant un crédit immobilier
  • Connaissez-vous un courtier ?
  • Avez-vous un accord de principe d’une banque ?
  • Quelle est le montant de l’apport ?
  • Pensez-vous financer vous-même les frais de notaire ?

Le grand point de vigilance et de se rendre compte des capacités financières de l’acheteur. Celui-ci n’a pas les moyens de s’offrir votre bien ? Continuez de faire visiter l’appartement sans vous retourner. S’il y a un doute, creuser avec des questions plus terre à terre.

Premièrement, quelles sont les démarches effectuées pour obtenir un prêt immobilier ? Dans le cas où le visiteur, visite sans avoir vu une banque ce n’est pas très bon signe. Même pas une simulation réalisée en ligne avec un courtier ? Il y a peu de chance que cet acquéreur soit prêt à acheter votre bien. N’acceptez pas une offre d’achat dans ces conditions, c’est le meilleur moyen de voir la vente capotée après la signature du compromis de vente. C’est-à-dire que la vente à toutes les chances de s’arrêter dans les deux mois qui suive. Une perte de temps incroyable pour vous et le visiteur !

Deuxième interrogation, l’acheteur achètera votre appartement avec le produit de la vente de sa maison. Attention, il ne peut être considéré comme un acquéreur potentiel sérieux que s’il peut justifier de l’avancement de la vente de son propre bien. Comment ? En présentant par exemple une « lettre d’intention d’achat » signé. Ou une promesse d’achat de vente. Sans de telles garanties, privilégiez une autre offre, plus de sérénité pour que la vente arrive à terme.

Troisièmement, un acquéreur un plein divorce ? Soyez très prudent, dans ce cas l’acheteur ne sait pas encore comment va évoluer sa situation et vous risquez de rentrer sans le vouloir dans l’attente des décisions de justice. . Tant que le jugement n’est pas prononcé par le juge, la somme hypothétiquement aloué ne peut être considérée comme fiable, et ne doit donc pas la prendre au sérieuse pour le calcul du budget du visiteur.

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Le vendeur peut-il se rétracter après avoir accepté l’offre d’achat ?

Le vendeur peut-il se rétracter après avoir accepté l’offre d’achat immobilier ? 

Contrairement à l’acheteur qui peut se rétracter dans certains cas, le vendeur ne peut pas se rétracter d’une offre d’achat qu’il a accepté par écrit. Il a tout à fait le droit de refuser une offre d’achat mais une fois celle-ci acceptée, il ne peut plus revenir en arrière. L’acheteur quant à lui, peut décider d’abandonner son offre sans motif durant son délai de rétraction de dix jours qui suit la signature de la promesse de vente. 

 

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte sans l’accord de l’acheteur ? 

 

Si le vendeur se rétracte d’une transaction immobilière alors qu’il a accepté une offre d’achat par écrit, soit parce qu’il a reçu une offre plus avantageuse ou soit parce qu’il ne souhaite plus vendre, il encourt des poursuites judiciaires. Le juge peut statuer en l’obligeant à vendre l’appartement à l’acquéreur dont l’offre a été acceptée, et au prix qu’il avait accepté. 

 

Le vendeur peut-il se rétracter si l’acheteur ne donne plus signe de vie ? 

 

Une fois l’offre acceptée par le vendeur, l’acheteur ne peut en principe plus se rétracter mais en réalité, il dispose d’un nouveau délai de rétractation à la signature du compromis qui lui permet de se défaire de son engagement.

Si l’acheteur décide de se désister à ce moment-là, le vendeur voudra très probablement remettre vite son bien en vente pour trouver un nouvel acquéreur.

Mais que ce passe-t-il si le vendeur n’a plus de nouvelles de l’acheteur entre l’offre d’achat acceptée ? Peut-il se désister ? Tant que l’acheteur n’a pas manifesté son souhait de se rétracter, le vendeur reste engagé et il ne peut pas remettre son bien en vente sous peine d’être attaqué par l’acheteur. 

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Comment se démarquer de la concurrence quand on vend une maison ?

Comment se démarquer de la concurrence quand on vend une maison ?

Comment se démarquer de la concurrence quand on vend un bien immobilier ?

 

La concurrence dans l’immobilier n’est plus à compter. Le nombre de bien en vente sont important ! Afin de vous démarquer pour vendre rapidement, vous pouvez bien sur vendre une maison à prix bas. Mais qui veux brader son logement ? On vous donne les techniques pour vous démarquer et vendre au meilleur prix de votre maison.

 

 

Embellir l’extérieur de ma maison

 

Généralement lors d’une visite immobilière l’acheteur se décide dans les 60 premières secondes, cela veut dire que la première impression est primordiale. Puisque votre maison dispose d’un extérieur, il faut qu’elle fasse très bonne impression dès l’arrivé au portail.  Le portail doit être joliment  peint sans rouille, ni couinement à l’ouverture. Éclairer l’extérieur avec des leds pour rendre le parcours d’entrée claire en parcourant le jardin. De la verdure, oui c’est important un jardin arboré sera signe d’entretien de la propriété. Une pelouse bien entretenue et coupée permettra à l’acquéreur de mieux se projeter sur les possibilités par exemple celui d’y creuser une piscine ou d’une mettre un potager. Dernière astuce, délimité une terrasse afin de se projeter sur les repas qui pourrait être partager aux beaux jours. On se démarque de la concurrence en personnalisant sont jardin.

 

Relooker l’intérieur

 

C’est fini le temps de ou l’on pouvait vendre une maison dans « son jus ». Une maison doit être conviviale et chaleureuse et surtout au gout du jour. Vous n’avez pas à effectuer d’importants travaux, il faut juste vérifier que tout fonctionne correctement (prises électriques, ampoules, chauffage, robinets,..) et que la maison est propre et en ordre. Dans le cas où vous êtes bricoleur optez pour le home staging afin de mieux mettre en valeur les volumes et le potentiel d’ameublement de la maison. On ne rappelle pas l’importance des lumières. Travaillez sur le nombre de lumière, il faut mieux d’ailleurs en avoir plus que pas assez. Surtout ont banni les néons scolaires ou encore les halogènes éclairant le plafond.

Le juste prix

Le prix proposé doit être juste par rapport au marché. Même si l’intérieur et l’extérieur font bonne impression, il est impensable de surfacturé de 20 % la maison que vous vendez. L’estimation immobilière de votre maison doit être réaliste et réalisé par un expert immobilier. Fréquemment, les maisons sont surestimées car les propriétaires vendent plus des souvenirs qu’une valeur réelle. Les Techniques pour valoriser votre maison avant sa mise en vente citées ci-dessous servent à donner aux clients l’impression que vous leur proposer un bon rapport qualité-prix et surtout pas à faire grimper le coût d’acquisition. Afin de ne pas être concurrencer, soyez sur le bon prix de vente net vendeur. Le but lorsqu’on vends est de ne pas faire fuir les acheteurs potentiels du secteur. De la même manière une sous-évaluation donnera un signe négatif sur la santé de la maison.

 

Une annonce immobilière personnalisée

L’annonce immobilière doit être la plus belle vitrine de la maison. Attention, on ne fait pas de copier-coller sur les autres annonces. La personnalité de votre annonce montrera la rareté de la maison. Surtout, on ne fait pas de publicité mensongère !  Les photos doivent être de qualité HD et reflété les espaces. On insiste sur ce point mais la maison va être concurrencer par d’autre maison si les photos sont médiocre le nombre de visite le sera tout autant.

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Quelle est le rôle de la condition suspensive dans le compromis de vente ?

Quelle est le rôle de la condition suspensive dans le compromis de vente ?

Quelle est le rôle de la condition suspensive dans le compromis de vente ?

La condition suspensive immobilière est une clause immobilière figurant sur dans un compromis de vente immobilier, qui permet de se rétracter de la vente sans pénalité en fonction de certaines conditions. Parmi les obligations du contrat de vente, certaines ne sont pas immédiatement définitives : on parle alors d’obligation conditionnelle. C’est-à-dire que la réalisation du compromis de vente est soumise à une condition. Comment se rétracter du compromis en jouant sur la condition suspensive ? Est-il obligatoire de mettre des conditions suspensives dans un compromis de vente ? L’équipe Blogvente réponds à toutes vos questions.

La vente sous condition résolutoire ne doit pas être confondue avec la vente sous condition suspensive. Contrairement à l’accomplissement de la condition suspensive, l’accomplissement de la condition résolutoire entraîne l’anéantissement de l’obligation. C’est-à-dire l’inverse d’une condition suspensive.

L’acheteur et le vendeur peuvent prévoir dans l’avant contrat de vente des conditions particulières dites «suspensives».

 

 

Les conditions suspensives à la signature d’un compromis de vente

Une condition suspensive conditionne la réalisation de la vente d’un immeuble (bien immobilier à destination des particuliers et des professionnels) dès lors que l’évènement en question est réalisé. Le compromis de vente n’échappe pas à la règle, voici 3 conditions que l’on retrouve généralement dans un compromis immobilier de vente.

  • Pour une condition suspensive d’obtention de crédit immobilier, la vente ne se réalisera que si l’acheteur obtient son prêt d’emprunt bancaire.
  • Pour une condition suspensive d’obtention de permis de construire, la vente ne se réalisera que si l’acquéreur obtient son permis de construire auprès des autorités.
  • En ce qui concerne la condition suspensive de non exercice de droit de préemption par la commune ou le locataire, la vente ne se réalisera que si le locataire ou la commune n’exerce pas son droit de préemption.

Lorsqu’un acheteur particulier acquière un bien à usage d’habitation par l’intermédiaire d’un organisme de crédit immobilier, la condition suspensive d’obtention de crédit est de droit et est irrévocable. C’est l’article L313-41 du code de la consommation qui en détient les contours. Le vendeur ne peut pas la lui refuser et il sera donc dans l’obligation de signer le compromis de vente chez le notaire même si l’énonciation de cette clause n’a pas été dites à la signature de l’offre d’achat.

La rétroactivité automatique de la condition suspensive qui était utilisé jadis n’existe plus. Cela signifie que l’acheteur devient propriétaire le jour de la réalisation des conditions suspensives et non plus au jour de la réalisation du contrat de vente Cependant, si acheteur et vendeur le souhaitent, ils peuvent prévoir la rétroactivité de la condition au jour du contrat.

 

 

Est-il possible de ne pas utiliser une condition suspensive dans le compromis de vente ?

 

L’acheteur à la possibilité de renonce aux conditions suspensives. Dans le cas où l’acheteur souhaite renoncer aux conditions suspensives d’obtention de prêt, le compromis avant-vente définitive, constatant la réalisation de la vente, contient une mention manuscrite de l’acquéreur par laquelle il reconnait avoir été informé que s’il recourt à un crédit immobilier il ne pourra pas bénéficier d’une condition suspensive. C’est souvent utilisé dans les zones de vente tendues ou les vendeurs peuvent être sensible au fait que l’acheteur renonce de ses privilèges en le soulignant sur un papier.

 

Est-il possible de renoncer à une clause suspension du compromis de vente ?

 

Dans le cas où l’acheteur ne souhaite pas contracter de crédit immobilier, il peut décider de renoncer à la clause suspensive d’obtention de crédit immobilier à la signature du compromis de vente. La loi impose tout de même à ce que l’acheteur ajoute une mention manuscrite dans le contrat de vente selon l’article L313-42 du code de la consommation. La mention sera reproduite dans l’acte de vente authentique en présence du vendeur ou de son délégataire. Le remboursement des sommes versées par l’acheteur en cas de non réalisation de la clause de crédit : si de l’argent a été versé à la signature du compromis immobilier et que la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’est pas réalisée, l’acquéreur se verra rembourser sans délai l’intégralité de l’argent versées (bien souvent par le notaire).

 

Quelle durée faut-il compter pour obtenir son crédit immobilier ?

Il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer un délai de réalisation, c’est à dire un délai maximal pour obtenir un prêt immobilier. La durée de validité de la condition suspensive d’obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature du compromis de vente. Mais ce délai est beaucoup trop court, car même si vous avez fait tous les rendez-vous bancaires, il faut en plus le temps de monter le dossier bancaire, de déposer la demande et d’obtenir l’offre de prêt avec les différentes conditions. Les établissements bancaires étant très sollicités, cela prend du temps, il faut donc être patient et prévoir 3 mois minimum !

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Dois-je négocier les frais d’agence ?

Dois-je négocier les frais d’agence ?

Dois-je négocier les frais d’agence ?

Extrêmement versatiles, les frais d’agences en cas de vente peuvent varier du simple au triple ! Blogvente vous aide pour comprendre et être en mesure de négocier ses frais d’agence, acheteur et vendeur tenez-vous prêts.

Dois-je négocier les frais d’agence ?

 

Les frais d’agence sont importants pour les particuliers, qui cherchent à les réduire sans perdre en qualité de prestation. Ils sont aussi extrêmement différents : dans un arrondissement comme le 17ème, ils se situent entre de 3 % et 10% du prix du bien net vendeur ! L’avantage, pour le vendeur, est qu’il existe toujours une marge de négociation pour lui permettre d’avoir un meilleur prix. Pourquoi, il y a-t-il autant de différences de prix de frais d’agence ? Dois-je choisir une agence avec beaucoup de frais d’agence ? Les agences avec des frais d’agences pas chère sont-elles fiables ?

Blogvente vous décrypte les frais d’agences pour mieux appréhender votre vente immobilière.

Pourquoi les frais varient d’une agence à l’autre ?

 

Selon une étude récente du site seloger qui porte sur les frais d’agence en France lors d’une vente immobilière, la commission en cas de vente d’un bien de 500,000 € s’élèverait à 5,7 % de la valeur moyenne du logement. Ce prix, qui équivaut à plus de 25 000 €, montre en fait d’énormes disparités selon les agences immobilières : elle peut aller de 15 000 € (3 %) à 50 000 € (10 %). Soit une différence qui peut être plus du triple !

Les frais d’agence ne sont pas encadrés par la loi contrairement à ce que l’on pourrait penser. Leurs différences s’expliquent exclusivement par la nature des agents immobiliers. Les réseaux d’agence comme Century 21 ou La Foret pratiquent des taux plus importants que les mandataires ou les notaires ou encore les agences immobilières en ligne, qui ont moins de frais de structure. Chaque professionnel choisi sa formule de frais d’agence du moment où elles sont bien visibles par le consommateur. C’est-à-dire affiché en agence ou sur le site web.

Quels sont les éléments qui changent les frais d’agences

L’emplacement fait partie également des facteurs qui changent les taux des frais d’agences. Il y a une différence de cout certain entre une agence immobilière dans le Marais (75003) et une qui se situe à Trappes (78). De la même manière dans les zones non tendus ou l’offre est supérieur à la demande comme il est le cas dans la Drome ou le Loiret Cher, les agences pratiquent des frais d’agences inférieurs à la moyenne pour être sûr de rentrer des mandats immobiliers. Ceci étant dit, dans une même rue dans Paris, on peut trouver 3 agences immobilières qui pratique des frais d’agences complètements différentes.

L’économie locale est un élément important dans le montant des frais d’agence pratiquées par les professionnels du secteur. En effet, plus il y à de demande et plus les frais d’agences sont cher. En comparaison en période de crise économique comme au moment de la crise des Subprimes en 2007 les agences ayant très peu de client ont tendance à diminuer les frais d’agences.

Pour conclure, les frais d’agence sont presque toujours négociables, et c’est encore plus vérifié quand le bien immobilier dépasse un certain montant. Les agences immobilières en proie à avoir des biens avec une grosse valeur vénale accorderont des réductions allant jusqu’à moins 70 % des frais d’agences pratiqués pour pouvoir mettre le bien en vente au sein de l’agence. Attention, la négociation immobilière, côté vendeur, se déroule lors des premiers contacts, par exemple lors de l’estimation, avant de signer le mandat de vente (contrat de vente immobilier).

Le saviez-vous ? les acquéreurs peuvent aussi négocier les commissions. Mais cela reste quand même plus rare dans le métier. On vous aide pour négocier vos frais d’agences quand vous êtes acquéreurs.

Comment négocier les frais d’agence ?

 

Faire diminuer les frais à la charge du vendeur !

 

Afin d’obtenir des frais d’agences en phase avec l’attractivité de votre secteur, on vous conseille de rencontrer plusieurs professionnels et de comparer les frais d’agences. Tenter d’obtenir le meilleur taux en négociant les frais d’agence directement avec l’agent immobilier. C’est encore plus facile lorsqu’il y a beaucoup d’agences immobilières dans votre secteur. Pourquoi s’en priver ? Dans les grandes villes comme bordeaux ou Paris ou il y a plus de demande que d’offre le vendeur est en position de force pour négocier ces frais à la baisse.

Faires jouer la concurrence en appelant plusieurs agences immobilières pour l’estimation de votre logement. Au fils des estimations (retrouvez notre article sur : comment faire une estimation immobilière ?), chaque professionnel fera un tour d’horizons des frais d’agences que pratique son agence immobilière. C’est le moment, de sortir la calculatrice et de comparer le meilleur prix net vendeur que vous allez pouvoir obtenir en fonction de chaque agent immobilier. Pour mieux négocier, vous pouvez faire part au professionnel de votre souhaite de vendre sans l’intermédiaire d’une agence immobilière, via des sites comme PAP ou encore LeBonCoin , ou en faisant appel à un mandataire immobilier qui pratique une commission de 3 % ou moins.

Un levier souvent oublier. Le choix du mandat peut être déterminant pour la négociation des frais d’agences. La signature d’un mandat de vente exclusif qui est engageant et restrictif mérite bien une ristourne supplémentaire du professionnel. Si le logement coute très cher (hôtel particulier, appartement Haussmannien) , l’agence est sur de toucher sa commission avec un mandat exclusif, alors qu’avec un mandat sans exclusivité la concurrence peut rompre à tout moment le fait de gagner l’affaire.

Faire diminuer les frais à la charge pour l’acheteur !

 

Le bien de vos rêves est sous vos yeux mais le montant des honoraires dans l’annonce vous bloque pour déclencher une visite ? L’acquéreur ne doit pas perdre espoir il peut contacter l’agent immobilier et faire jouer l’« ultime effort sur les frais d’agence » du professionnel. Une marge de manœuvre qui doit être appliqué sur le prix de vente frais d’agence inclus. On peut dire au final que c’est l’acquéreur qui paye l’intégralité du bien à vendre, il doit aussi avoir son mot à dire dans le pourcentage des frais d’agences. Attention, l’acquéreur à interdiction de rentrer en contact avec le vendeur pendant toute la durée du mandat.

Une offre d’achat et presque achevée, c’est le moment d’utiliser vos cartes pour la négociation du prix de vente, l’acquéreur à le choix entre faire diminuer le prix net vendeur du bien ou encore de faire diminuer les frais d’agences. Le vendeur ou l’agent immobilier fera surement un effort pour trouver un compromis et ainsi signer l’offre d’achat proposée.

Pour conclure, l’acquéreur peut négocier les frais d’agences lors de la phase de négociation avec le professionnel. Si le bien se trouve dans une zone très tendus il se peut que cette négociation ne serve à rien mais cela vaut quand même le coup d’essayer. Tout est une question d’évaluer le marché et l’urgence qu’a l’agence immobilière à réaliser la transaction.

Dois-je tout faire pour négocier les frais d’agences ?

 

Même s’il peut être utile de négocier les frais d’agences dans certains cas il faut mieux ne pas le faire. Dans le cas où l’appartement ou la maison mis en vente est au juste prix du marché il n’y a aucune raison de le négocier davantage. Si non ce serait participer au fait que les propriétaires surestiment leur bien immobilier. Par ailleurs, négocier un bien immobilier prisé est néfaste pour vous. Le négociateur immobilier va tout faire pour vous éloigner du bien donc toutes les chances que ce bien vous passe sous le nez. D’autres part les honoraires d’agences représente le gagne-pain des professionnels faire diminuer le prix global FAI d’un bien revient à lui faire baisser sa commission et dont de ne pas le mettre de votre côté. Un agent commercial tire sa motivation avant tout des gains qu’il réalise. Une demande de rabais trop important peut décourager l’agent immobilier à poursuivre les négociations.  Au contraire, une commission importante est une motivation qui peut les inciter à vendre votre bien en priorité. Enfin, une négociation agressive pourrait saper la relation de confiance qui s’établit entre un vendeur et un agent. On peut donc dire que les frais d’agences sont très peu négociables pour l’acheteur et donc presque incompressible au prix global de vente.

Réduire ses frais d’agences avec une agence immobilière en ligne

 

Pour un vendeur qui ne souhaite pas négocier les frais d’agences avec un agent immobilier, il peut travailler avec une agence immobilière en ligne comme OprixFixe ou encore Imop qui propose un taux de commission imbattable :

1,99%, soit deux fois moins cher que les taux de frais proposés par les agences de secteur. En utilisant des outils digitaux et des agents immobiliers de secteur, les agences immobilières en ligne peuvent vous aider à vendre pour une commission raisonnable sans besoin de la négocier.

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Comment faire son estimation immobilière ?

Comment faire son estimation immobilière ?

Comment faire son estimation immobilière ?

 

 

Dans le cadre d’un achat, d’une vente ou d’une succession, vous devez prendre connaissance de la valeur vénale actuelle de votre bien à vendre. Pour ce faire, une estimation de son juste prix doit être réalisée. On parle alors aussi d’obtenir un avis de valeur de la propriété.

Plusieurs méthodes existent. Avant de vous précipiter sur un calculateur en ligne, suivez ces quelques conseils. Ils vous garantiront une évaluation cohérente du logement, sans le sous-estimer, ni le surestimer. Comment estimer efficacement mon bien ? Qui peut estimer mon bien ?

Est-il bien de faire une estimation en ligne ?

Calculateurs en ligne : un outil gratuit en ligne mais incomplets et aléatoire.

Vous trouverez sur Internet de nombreux calculateurs de prix. C’est notamment le cas de meilleuragent.com ou seloger.com. Ils ont pour but de déterminer une valeur indicative du bien immobilier dans la commune concernée. Ces outils en ligne se basent sur les prix proposés dans les annonces immobilières. En entrant certaines données, telles que le type de logement, le nombre de pièces, l’année de construction, vous pourrez vous faire une première idée de la valeur vénale actuelle de votre appartement ou villa sur le marché de l’immobilier. Cette prestation est souvent proposée par des courtiers (parfois amateurs…) et régies, comme première accroche pour poursuivre sur la vente du bien. Uniquement basée sur certains critères prédéfinis, cette méthode reste efficace pour avoir une fourchette de prix avec 20 % d’erreurs.

La méthode hédoniste des intermédiares

Un grand nombre de banques, assurances et caisses de pension évaluent aujourd’hui les objets immobiliers par la méthode dite « hédoniste » dans le cadre de l’attribution d’hypothèques. Ce type d’estimation est un procédé de comparaison de valeurs fondé sur les prix du marché. Il a été introduit en France il y a une vingtaine d’années suite à la crise des années 1990 dans le but d’établir des critères d’évaluation objectifs afin d’accorder des crédits immobiliers. La méthode se base sur le recensement de critères relatifs à la construction (surface habitable, agencement des pièces, surface du terrain, etc.) et aux facteurs géographiques (localisation, environnement).

Un bien immobilier y est comparé avec des milliers de transactions et les prix atteints par des biens similaires au cours des mois précédents, ceci dans un emplacement comparable. Beaucoup de courtiers l’utilisent également pour obtenir une évaluation rapide et proche du marché. La méthode a toutefois ses limites car une vaste base de données n’est pas toujours disponible pour certains lieux.

Pourquoi estimer soi-même son appartement ?

Il est important de connaitre la valeur vénale de son logement. En effet, pour le service des impôts, lors du calcul de droits de donation, de succession ou encore dans les cas d’assujettissement à l’impôt sur la fortune (IFI) on vous demandera la valeur du bien.

Le montant du prix au m 2 sur le marché est souvent difficile à déterminer.  Cet exercice, lorsqu’il incombe au contribuable assujetti aux impôts, est souvent réalisé de manière peu experte et correcte puisqu’il a tendance à sous-évaluer la valeur du bien dans le but de payer moins d’impôts. Or, il faut savoir que l’administration fiscale peut rectifier le prix automatiquement si elle juge que l’estimation immobilière faite a été inférieure à la réelle valeur de la maison.

Dans le cas de figure où l’on souhaite vendre, l’estimation est le point d’entrée pour réussir sa vente. Dans ce cas, vous pouvez décider seul de réaliser votre estimation immobilière pour ne pas faire appel à un professionnel.  Dès lors estimer son logement dans ce cadre et une période difficile et e doute qui requière des connaissances nécessaires sur le secteur mais aussi suffisamment de recul pour ne pas faire entrer en jeux votre affecte. Il en va de la réussite de l’estimation.

Pour tous ces cas, il y a des règles à suivre pour estimer un bien immobilier

Il faut garder en tête que si le prix est mal fixé, la vente ne se fera pas. Mais comment le trouver ? Comment laisser de côté son masque de propriétaire émotionnellement attaché à sa maison pour devenir objectif et fixer un prix raisonnable ?

Le point d’honneur reste le prix, même si l’appartement est le plus jolie du quartier, il ne peut pas être décoléré de la réalité du secteur. Une surestimation du prix net vendeur et c’est la catastrophe les acquéreurs potentiels ne se déplaceront même pas. Mettez de côté l’émotion et soyez pragmatique. Comment estimer seul mon bien ? Qu’elles sont les éléments à prendre en compte dans mon estimation ? Quelles caractéristiques prendre en compte pour estimer justement ?

 

Oubliez le prix d’achat de l’appartement

 

Souvent pour ne pas dire toujours les propriétaires à la vente compare le prix d’achat avec le prix à laquelle ils doivent vendre. Le prix de l’immobilier change tous les trimestres, ce serait donc une erreur de se focaliser ou de comparer le prix d’acquisition et celui voulu pour la revente. De la même manière, un vieillissement du bien est à prendre en considération à moins que vous ayez réalisé de gros travaux et dans ce cas-là, il va falloir le mettre en valeur.

Du pragmatisme et non de l’affecte pour déterminer son prix de vente

Acheter un bien et y vivre c’est avant tout un partage de souvenir avec son entourage. Des souvenirs de bien-être qui ne peuvent en aucun cas s’ajouter à la valeur réelle de l’appartement. Le coup de cœur que vous avez eu à l’achat ne regarde que vous. Il faut oublier cette histoire d’affinité car le futur acheteur n’en saura rien et n’achètera pas le bien en fonction de critères affectifs. L’acquéreur constatera seulement un prix demandé au-dessus de la valeur réelle du marché et ne saura pas pourquoi étant donné qu’il n’aura pas ressenti le même sentiment que vous à l’achat. Une surestimation du prix en fonction de ce critère affectif est inconcevable si vous souhaitez vendre dans les meilleures conditions.

L’économie locale pour évaluer ma valeur vénale

Éviter que l’estimation de son bien ne relève du simple doigt mouillé ou du poker. On ne peut proposer un prix au m2 que selon le marché de secteur. Les paris ça ne marche pas dans l’immobilier !

Un appartement vendu dans l’ignorance des fourchettes de prix en vigueur sur un territoire ne sera que négatif pour la vente. Pour cela, débuter par regarder les annonces immobilières des agences immobilières en ligne ou dans les agences à de secteur. Prenez tout de même des précautions à comparer ce qui est comparable et à rechercher depuis quand les autres biens sont en vente, leur surface, emplacement… De la même manière attention peut être que l’ensemble des propriétaires de la zone surévalue leurs bien par effet boules de neiges …

Quelles caractéristiques prendre en compte pour mon estimation ?

Parmi les caractéristiques qui contribuent à lui donner une certaine valeur sur le marché et doivent être prises en compte dans son estimation, on peut tout d’abord citer les différents paramètres définissant la situation du logement.

L’emplacement est le premier paramètre à prendre en considération pour ne pas louer son estimation. Il tient compte de la rue, du quartier mais aussi de l’environnement général du logement (la proximité du métro, des lignes de bus, de RER, des commerces, d’écoles renommées ou d’une université).

L’orientation du logement est aussi un critère important, car elle détermine la luminosité dont les résidents pourront bénéficier.
Un appartement donnant sur un jardin, un square ou un espace dégagé voit naturellement sa valeur grimper.
Ainsi, une maison en ville bénéficiant d’un petit lopin de cour ou de jardin est un produit extrêmement rare dont le vendeur peut demander un prix important.

Dans un immeuble en copropriété ou dans un lotissement, l’étage où se trouve l’appartement influe beaucoup sur le prix, selon que le logement se trouve en RDC ou au dernier étage avec une vue dégagée. Le dernier étage bénéficie en effet d’une meilleure vue et d’une absence de bruit. A l’inverse, un appartement en rez-de-chaussée s’accompagne d’un jardin privatif, aura une valeur plus importante que l’appartement se trouvant au 1er étage de la même résidence.

Quel est le cout de la mise aux normes de mon bien pour mieux estimer ?

On ne le répète jamais assez mais estimez vos travaux de rénovations avant de vendre, s’ils s’avèrent nécessaire. On le sait tous, le coût des éventuels travaux nécessaires sera à mentionner le cas échéant. Le montant lié à une rénovation doit être prise en considération lors de la détermination du prix de vente.

De la transparence avec les acquéreurs

Attention à ne pas tomber dans le piège des vices cachés ! Cacher au futur acheteur certains dysfonctionnements dans l’appartement est impensable. La règle à retenir est l’évaluation à la hausse du prix si aucune rénovation ne parait nécessaire à entreprendre et, à l’inverse, la diminution de la valeur si des travaux seront à réaliser. Ne mentez pas non plus sur la surface habitable réelle du logement ! Une pratique encore beaucoup pratiquée dans les annonces immobilières.

Dois-je mettre mon bien un peu plus cher pour négocier ?

Il faut aussi dans l’immobilier faire une estimation de la marge de manœuvre à se laisser pour vendre au meilleur prix.

L’avant dernière étape consiste à estimer la marge de négociation possible. Elle n’est absolument pas obligatoire mais elle est peut permettre de jouer un coup sur la valeur réelle du logement.  Si la vente dure de très nombreux mois, assez longtemps pour que les caractéristiques du bien évoluent de façon à influer sur le prix, il sera nécessaire de refaire régulièrement l’estimation réalisée.

Pourquoi faire une estimation par un agent immobilier ?

Seule une estimation professionnelle sur place pourra confirmer la valeur effective des biens immobiliers. Un agent immobilier qu’il travaille dans une agence immobilière de quartier, en ligne ou est mandataire aura de nombreuses informations en sa procession pour estimer un logement à sa juste valeur. De nombreux facteurs sont en effet susceptibles d’en influencer le prix. Cette estimation est effectuée par des agents immobiliers qui apportent leur expérience du marché et de ses tendances. Ils ont également une bonne connaissance de la région dans laquelle ils interviennent. Ce processus est essentiel pour vous permettre de vendre votre bien dans les meilleurs délais et conditions. Une estimation complète se fonde sur la valeur du terrain et celle de l’objet découlant des standards de construction, à laquelle sera déduite la dépréciation due à l’âge.

En se basant sur des informations fournies par le propriétaire et sur ses observations sur site, le courtier intègre les diverses caractéristiques de l’objet. La situation géographique, le quartier, son état, les travaux effectués, la typologie, l’étage où il se trouve (pour un appartement), la vue et son orientation sont des paramètres déterminants. Les éléments techniques et juridiques sont également pris en compte. D’autres facteurs peuvent intervenir : l’environnement social et économique, la proximité d’équipements publics et de commodités, l’accessibilité aux centres urbains par les transports publics et routiers, les éventuelles nuisances, etc. Enfin, le bilan énergétique du bien peut être un critère important.

En conclusion : seule une estimation complète permet de refléter la valeur réelle d’un logement en phase avec le marché actuel. Ce rapport de 6-7 pages, effectué par un agent expérimenté, est un prérequis incontournable pour fixer le juste prix. Tout en sachant que la valeur immobilière est liée au contexte économique en constante mouvance. Il convient donc de faire réévaluer son bien tous les trois à cinq ans. Adressez-vous à un courtier de bonne réputation et actif dans votre région !

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Cabinet expertise immobilière

Faire appel à un cabinet d’expertise pour une livraison de bien immobilier

Lors de la livraison d’un bien immobilier, il peut être assez difficile de s’y retrouver, notamment si on ne connait pas précisément les lois et les règles dans le secteur du bâtiment. Dans ce cas, il peut être intéressant de se tourner vers un cabinet d’expertise. Cela vous permet de profiter de nombreux avantages que nous vous présentons dans cet article.

Faire respecter vos droits

Il peut être difficile de défendre vos droits si vous ne les connaissez pas. En outre, les professionnels du secteur pourraient profiter de votre ignorance pour tourner la situation à leur avantage. Un cabinet d’expertise peut donc vous défendre et faire valoir vos droits, notamment lors de la livraison d’un bien immobilier. C’est notamment le cas pour les délais. Les professionnels du bâtiment ont en effet tendance à faire un véritable chantage sur ce point, profitant du fait que vous ne connaissez pas suffisamment la réglementation. En outre, il aura plus de poids que vous face aux professionnels et pourra leur rappeler, si cela s’avère nécessaire, de respecter leurs droits.

S’assurer que tout est conforme

Lors de la livraison de votre bien immobilier, vous devez vous assurer que tout est fait en parfaite conformité avec la loi. C’est cependant difficile de le faire si vous ne connaissez pas suffisamment les différentes réglementations. Dans ce cadre, un cabinet d’expertise peut vous aider de différentes manières. Il peut par exemple établir une analyse précise des différents documents techniques. Cela permet d’avoir une idée précise de ce qui est proposé et, si besoin, de le comparer au produit livré. En outre, il peut vous assister dans la rédaction de vos documents vous permettant de protester la conformité du bien immobilier. Si c’est au moment de la livraison, il s’agit d’un procès-verbal contradictoire alors que si ce document est rempli après la livraison, il s’agit d’une liste de non-conformités complémentaires. Enfin, en cas de malfaçon, il pourra établir la hauteur du préjudice.

La parole donnée à la négociation

Lors de la livraison de votre bien immobilier, un cabinet d’expertise est l’interlocuteur privilégié pour servir d’intermédiaire entre vous-même et les professionnels responsables de la construction de votre logement. Cependant, au moins dans un premier temps, le cabinet d’expertise s’efforcera de privilégier la négociation et un règlement à l’amiable. Dans de nombreux cas, son intervention suffit à régler de nombreux soucis. Cependant, il est aussi capable de hausser le ton, notamment en rappelant aux professionnels quels sont leurs devoirs.

En conclusion

Lors de la livraison de votre bien immobilier, il est très intéressant de se tourner vers un cabinet d’expertise. Celui-ci vous offre de nombreux avantages. Il vous aide en effet à vous faire entendre face aux professionnels du bâtiment, qui pourrait profiter de votre manque de connaissances des réglementations. En outre, il peut vous assister dans les différentes démarches mais également évaluer la hauteur du préjudice en cas de non conformité ou de malfaçon.

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loi Lagarde assurance prêt

La loi Lagarde dans l’assurance de prêt immobilier

Avant la mise en place de la loi Lagarde le 1er juillet 2010, les emprunteurs n’avaient pas le droit de s’assurer auprès d’une autre compagnie d’assurance que celle proposée par la banque. Cette loi permet alors aux emprunteurs une certaine liberté de choisir leur assurance de prêt immobilier.

 

Délégation de l’assurance emprunteur

 

Afin de contracter un crédit immobilier, les établissements de crédit exigent aux emprunteurs d’être couvert par une assurance emprunteur, cette dernière doit couvrir au minimum deux clauses de garanties indispensables : La garantie de décès, et la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Il donc le prendre en compte dans le taux de prêt immobilier.

 

Consignes à respecter

 

Toute compagnie d’assurance est obligée d’accepter les consignes suivantes :

  • Choisir les critères de garantie : l’emprunteur a la liberté d’ajouter d’autres garanties que les garanties obligatoires. (IPP : Invalidité Permanente Partielle, garantie de perte d’emploi et chômage) sauf pour les emprunteurs qui représentent un risque supplémentaire
  • L’assureur ne peut en aucun cas refuser d’assurer un emprunteur. À l’exception des profils avec un risque aggravé de santé
  • Toute modification ultérieure en termes des clauses de garanties doit être acceptée par l’emprunteur, pour leur mise en place au niveau du contrat.
  • L’assureur est tenu d’informer l’établissement de crédit du non-paiement de la prime d’assurance de la part de l’emprunteur.

 

Ce que la loi Lagarde a changé

 

  • Comparaison des offres d’assurance

Possibilité de changer son assurance emprunteur : ceci dépend de la durée du contrat (Loi Hamon : pour les contrats d’une durée inférieure à 12 mois. Amendement Bourquin : pour les contrats d’une durée qui dépasse 12 mois)

La loi Lagarde a permis aux emprunteurs de mettre en concurrence l’ensemble des compagnies d’assurance existantes sur le marché, et de choisir la meilleure offre en adéquation avec leur profil.

  • Choix libre de son assurance emprunteur
  • Possibilité de changer son assurance de crédit immobilier (selon la durée de votre contrat : application de la loi Hamon ou de l’amendement Bourquin)

 

Une condition pour changer son assurance de prêt immobilier : L’équivalence des garanties

 

Dans le cas de changement de son assurance emprunteur, il faut veiller à ce que le nouveau contrat choisi respecte ce qu’on appelle « l’équivalence de garanties ». Les garanties proposées par votre nouvelle compagnie d’assurance devront être au moins équivalentes aux clauses de garanties mentionnées dans votre ancien contrat.

 

Adhésion à une assurance emprunteur

 

Pour adhérer à une assurance de crédit immobilier, l’emprunteur est tenu de remplir une fiche d’information.

 

La fiche d’information sur l’assurance emprunteur

 

On parle de la fiche standardisée d’information (FSI) qui est fournie soit par la banque, l’assureur, et doit être transmise avant la signature de contrat.

Il s’agit d’une fiche où l’emprunteur note l’ensemble des éléments qu’il souhaite intégrer dans son contrat avec la compagnie d’assurance :

  • Type de prêt : montant du crédit, sa durée totale de l’emprunt, le type de prêt (classique, prêt relais, in fine, prêt à taux zéro), etc.
  • La quotité assurée
  • Le coût
  • Les clauses de garanties

L’objectif est d’informer l’emprunteur de leurs droits en matière d’assurance de prêt. Cette fiche comporte aussi bien une « liste personnalisée d’exigences », avec toutes les informations précises sur le crédit immobilier sollicité, de la manière la plus claire et compréhensible.

 

Compareil.fr, courtier en assurance emprunteur qui a mis à votre disposition son comparateur d’assurances de prêt immobilier en ligne, pour comparer l’ensemble des offres d’assurance selon le profil de chaque emprunteur, aux meilleurs tarifs, et aux meilleurs garanties.

L’équipe de Compareil.fr vous offre un accompagnement et vous conseille pendant toutes vos démarches de choix de votre assurance de prêt immobilier.

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