Comment faire son estimation immobilière ?

 

 

Dans le cadre d’un achat, d’une vente ou d’une succession, vous devez prendre connaissance de la valeur vénale actuelle de votre bien à vendre. Pour ce faire, une estimation de son juste prix doit être réalisée. On parle alors aussi d’obtenir un avis de valeur de la propriété.

Plusieurs méthodes existent. Avant de vous précipiter sur un calculateur en ligne, suivez ces quelques conseils. Ils vous garantiront une évaluation cohérente du logement, sans le sous-estimer, ni le surestimer. Comment estimer efficacement mon bien ? Qui peut estimer mon bien ?

Est-il bien de faire une estimation en ligne ?

Calculateurs en ligne : un outil gratuit en ligne mais incomplets et aléatoire.

Vous trouverez sur Internet de nombreux calculateurs de prix. C’est notamment le cas de meilleuragent.com ou seloger.com. Ils ont pour but de déterminer une valeur indicative du bien immobilier dans la commune concernée. Ces outils en ligne se basent sur les prix proposés dans les annonces immobilières. En entrant certaines données, telles que le type de logement, le nombre de pièces, l’année de construction, vous pourrez vous faire une première idée de la valeur vénale actuelle de votre appartement ou villa sur le marché de l’immobilier. Cette prestation est souvent proposée par des courtiers (parfois amateurs…) et régies, comme première accroche pour poursuivre sur la vente du bien. Uniquement basée sur certains critères prédéfinis, cette méthode reste efficace pour avoir une fourchette de prix avec 20 % d’erreurs.

La méthode hédoniste des intermédiares

Un grand nombre de banques, assurances et caisses de pension évaluent aujourd’hui les objets immobiliers par la méthode dite « hédoniste » dans le cadre de l’attribution d’hypothèques. Ce type d’estimation est un procédé de comparaison de valeurs fondé sur les prix du marché. Il a été introduit en France il y a une vingtaine d’années suite à la crise des années 1990 dans le but d’établir des critères d’évaluation objectifs afin d’accorder des crédits immobiliers. La méthode se base sur le recensement de critères relatifs à la construction (surface habitable, agencement des pièces, surface du terrain, etc.) et aux facteurs géographiques (localisation, environnement).

Un bien immobilier y est comparé avec des milliers de transactions et les prix atteints par des biens similaires au cours des mois précédents, ceci dans un emplacement comparable. Beaucoup de courtiers l’utilisent également pour obtenir une évaluation rapide et proche du marché. La méthode a toutefois ses limites car une vaste base de données n’est pas toujours disponible pour certains lieux.

Pourquoi estimer soi-même son appartement ?

Il est important de connaitre la valeur vénale de son logement. En effet, pour le service des impôts, lors du calcul de droits de donation, de succession ou encore dans les cas d’assujettissement à l’impôt sur la fortune (IFI) on vous demandera la valeur du bien.

Le montant du prix au m 2 sur le marché est souvent difficile à déterminer.  Cet exercice, lorsqu’il incombe au contribuable assujetti aux impôts, est souvent réalisé de manière peu experte et correcte puisqu’il a tendance à sous-évaluer la valeur du bien dans le but de payer moins d’impôts. Or, il faut savoir que l’administration fiscale peut rectifier le prix automatiquement si elle juge que l’estimation immobilière faite a été inférieure à la réelle valeur de la maison.

Dans le cas de figure où l’on souhaite vendre, l’estimation est le point d’entrée pour réussir sa vente. Dans ce cas, vous pouvez décider seul de réaliser votre estimation immobilière pour ne pas faire appel à un professionnel.  Dès lors estimer son logement dans ce cadre et une période difficile et e doute qui requière des connaissances nécessaires sur le secteur mais aussi suffisamment de recul pour ne pas faire entrer en jeux votre affecte. Il en va de la réussite de l’estimation.

Pour tous ces cas, il y a des règles à suivre pour estimer un bien immobilier

Il faut garder en tête que si le prix est mal fixé, la vente ne se fera pas. Mais comment le trouver ? Comment laisser de côté son masque de propriétaire émotionnellement attaché à sa maison pour devenir objectif et fixer un prix raisonnable ?

Le point d’honneur reste le prix, même si l’appartement est le plus jolie du quartier, il ne peut pas être décoléré de la réalité du secteur. Une surestimation du prix net vendeur et c’est la catastrophe les acquéreurs potentiels ne se déplaceront même pas. Mettez de côté l’émotion et soyez pragmatique. Comment estimer seul mon bien ? Qu’elles sont les éléments à prendre en compte dans mon estimation ? Quelles caractéristiques prendre en compte pour estimer justement ?

 

Oubliez le prix d’achat de l’appartement

 

Souvent pour ne pas dire toujours les propriétaires à la vente compare le prix d’achat avec le prix à laquelle ils doivent vendre. Le prix de l’immobilier change tous les trimestres, ce serait donc une erreur de se focaliser ou de comparer le prix d’acquisition et celui voulu pour la revente. De la même manière, un vieillissement du bien est à prendre en considération à moins que vous ayez réalisé de gros travaux et dans ce cas-là, il va falloir le mettre en valeur.

Du pragmatisme et non de l’affecte pour déterminer son prix de vente

Acheter un bien et y vivre c’est avant tout un partage de souvenir avec son entourage. Des souvenirs de bien-être qui ne peuvent en aucun cas s’ajouter à la valeur réelle de l’appartement. Le coup de cœur que vous avez eu à l’achat ne regarde que vous. Il faut oublier cette histoire d’affinité car le futur acheteur n’en saura rien et n’achètera pas le bien en fonction de critères affectifs. L’acquéreur constatera seulement un prix demandé au-dessus de la valeur réelle du marché et ne saura pas pourquoi étant donné qu’il n’aura pas ressenti le même sentiment que vous à l’achat. Une surestimation du prix en fonction de ce critère affectif est inconcevable si vous souhaitez vendre dans les meilleures conditions.

L’économie locale pour évaluer ma valeur vénale

Éviter que l’estimation de son bien ne relève du simple doigt mouillé ou du poker. On ne peut proposer un prix au m2 que selon le marché de secteur. Les paris ça ne marche pas dans l’immobilier !

Un appartement vendu dans l’ignorance des fourchettes de prix en vigueur sur un territoire ne sera que négatif pour la vente. Pour cela, débuter par regarder les annonces immobilières des agences immobilières en ligne ou dans les agences à de secteur. Prenez tout de même des précautions à comparer ce qui est comparable et à rechercher depuis quand les autres biens sont en vente, leur surface, emplacement… De la même manière attention peut être que l’ensemble des propriétaires de la zone surévalue leurs bien par effet boules de neiges …

Quelles caractéristiques prendre en compte pour mon estimation ?

Parmi les caractéristiques qui contribuent à lui donner une certaine valeur sur le marché et doivent être prises en compte dans son estimation, on peut tout d’abord citer les différents paramètres définissant la situation du logement.

L’emplacement est le premier paramètre à prendre en considération pour ne pas louer son estimation. Il tient compte de la rue, du quartier mais aussi de l’environnement général du logement (la proximité du métro, des lignes de bus, de RER, des commerces, d’écoles renommées ou d’une université).

L’orientation du logement est aussi un critère important, car elle détermine la luminosité dont les résidents pourront bénéficier.
Un appartement donnant sur un jardin, un square ou un espace dégagé voit naturellement sa valeur grimper.
Ainsi, une maison en ville bénéficiant d’un petit lopin de cour ou de jardin est un produit extrêmement rare dont le vendeur peut demander un prix important.

Dans un immeuble en copropriété ou dans un lotissement, l’étage où se trouve l’appartement influe beaucoup sur le prix, selon que le logement se trouve en RDC ou au dernier étage avec une vue dégagée. Le dernier étage bénéficie en effet d’une meilleure vue et d’une absence de bruit. A l’inverse, un appartement en rez-de-chaussée s’accompagne d’un jardin privatif, aura une valeur plus importante que l’appartement se trouvant au 1er étage de la même résidence.

Quel est le cout de la mise aux normes de mon bien pour mieux estimer ?

On ne le répète jamais assez mais estimez vos travaux de rénovations avant de vendre, s’ils s’avèrent nécessaire. On le sait tous, le coût des éventuels travaux nécessaires sera à mentionner le cas échéant. Le montant lié à une rénovation doit être prise en considération lors de la détermination du prix de vente.

De la transparence avec les acquéreurs

Attention à ne pas tomber dans le piège des vices cachés ! Cacher au futur acheteur certains dysfonctionnements dans l’appartement est impensable. La règle à retenir est l’évaluation à la hausse du prix si aucune rénovation ne parait nécessaire à entreprendre et, à l’inverse, la diminution de la valeur si des travaux seront à réaliser. Ne mentez pas non plus sur la surface habitable réelle du logement ! Une pratique encore beaucoup pratiquée dans les annonces immobilières.

Dois-je mettre mon bien un peu plus cher pour négocier ?

Il faut aussi dans l’immobilier faire une estimation de la marge de manœuvre à se laisser pour vendre au meilleur prix.

L’avant dernière étape consiste à estimer la marge de négociation possible. Elle n’est absolument pas obligatoire mais elle est peut permettre de jouer un coup sur la valeur réelle du logement.  Si la vente dure de très nombreux mois, assez longtemps pour que les caractéristiques du bien évoluent de façon à influer sur le prix, il sera nécessaire de refaire régulièrement l’estimation réalisée.

Pourquoi faire une estimation par un agent immobilier ?

Seule une estimation professionnelle sur place pourra confirmer la valeur effective des biens immobiliers. Un agent immobilier qu’il travaille dans une agence immobilière de quartier, en ligne ou est mandataire aura de nombreuses informations en sa procession pour estimer un logement à sa juste valeur. De nombreux facteurs sont en effet susceptibles d’en influencer le prix. Cette estimation est effectuée par des agents immobiliers qui apportent leur expérience du marché et de ses tendances. Ils ont également une bonne connaissance de la région dans laquelle ils interviennent. Ce processus est essentiel pour vous permettre de vendre votre bien dans les meilleurs délais et conditions. Une estimation complète se fonde sur la valeur du terrain et celle de l’objet découlant des standards de construction, à laquelle sera déduite la dépréciation due à l’âge.

En se basant sur des informations fournies par le propriétaire et sur ses observations sur site, le courtier intègre les diverses caractéristiques de l’objet. La situation géographique, le quartier, son état, les travaux effectués, la typologie, l’étage où il se trouve (pour un appartement), la vue et son orientation sont des paramètres déterminants. Les éléments techniques et juridiques sont également pris en compte. D’autres facteurs peuvent intervenir : l’environnement social et économique, la proximité d’équipements publics et de commodités, l’accessibilité aux centres urbains par les transports publics et routiers, les éventuelles nuisances, etc. Enfin, le bilan énergétique du bien peut être un critère important.

En conclusion : seule une estimation complète permet de refléter la valeur réelle d’un logement en phase avec le marché actuel. Ce rapport de 6-7 pages, effectué par un agent expérimenté, est un prérequis incontournable pour fixer le juste prix. Tout en sachant que la valeur immobilière est liée au contexte économique en constante mouvance. Il convient donc de faire réévaluer son bien tous les trois à cinq ans. Adressez-vous à un courtier de bonne réputation et actif dans votre région !

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