La hauteur sous plafond peut être un élément déterminent dans le calcul de la surface d’une maison ou d’un appartement. Par ailleurs, ce critère peut être déterminant pour un acquéreur à réaliser une offre d’achat. En plus, une hauteur sous plafond trop bas peut être considéré comme un logement indécent. On fait le tour de vos questions.

Quelle est la hauteur sous plafond minimum d’un bien immobilier ?

Un logement à usage d’habitation, pour être considéré comme décent, doit respecter les dispositions prévues par la loi. À savoir, la hauteur minimum pour un logement doit être de 1,80 m et mesurer au minimum entre 7 et 8 m² en fonction des arrêtés préfectoraux de chaque commune. Exemple commun du Mans qui impose un minimum de 1,80 m pour une surface minimum au sol de  9 m². 

On est donc certain que la hauteur sous plafond à un impact significatif sur la décence d’un logement. Attention, cette règle ne s’applique pas à l’ensemble des bien immobiliers, on parle bien de bien à usage d’habitation ou à destination de la location (courte, moyenne, longue durée)

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La hauteur sous plafond standard

La hauteur sous plafond standard est de 2,60 m, Pour la déterminer, il faut mesurer le point le plus bas au sol et le point le plus haut au plafond. Il se mesure bien évidement après la pose du sol qui peut prendre jusqu’à 15 cm et après aussi la pose d’un faux plafond. Cette mesure est en conséquence à réaliser une fois les travaux du logement terminé. 

Pour les constructions neuves, certains standards peuvent être prévus par les communes pour offrir des habitations plus aérées et agréables à vivre. Les constructeurs eux même demande aux architectes de proposer de belles hauteurs sous plafond (supérieur à 2,50 m) afin de mieux valoriser le bien lors de la vente ou de la mise en location.

En ce qui concerne les logements anciens types haussmanniens notamment plus, on est dans les étages (sauf pour le premier étage) plus les plafonds sont bas, c’est particulièrement le cas au-dessus du 5e étage avec en moyenne une hauteur sous plafond de moins de 2,30 m alors qu’on retrouve au second étage des hauteurs supérieures à 3,10 m.  

Réglementation, Loi carrez, obligatoire 

Dans le cadre des dispositions de la Loi Carrez, une pièce est considérée conforme à la loi si elle a une hauteur minimum de 1,80 et une surface de plancher supérieure à 8 m².

Dans le cas d’une chambre par exemple, si elle est inférieure aux informations ci-dessus, alors, elle ne pourra être considérée comme une chambre, mais elle pourra avoir la désignation d’un bureau ou d’un dressing par exemple.

La hauteur sous plafond minimum étant très réglementée par la loi Carrez. La hauteur sous plafond réglementaire définie par cette dernière correspond à la hauteur entre le sol et tout obstacle qui viendrait s’intercaler entre le sol et le plafond réel de la pièce.

Hauteur sous plafond des biens atypiques

Les biens atypiques types loft ou encore maison d’architecte sont-elles concernées par ce calcul ?

Placard : la surface des placards et dressings compte dans la surface Carrez si et seulement si leur hauteur sous plafond réglementaire est supérieure ou égale à 1,80 m.

• Faux plafonds : il en va de même pour les faux plafonds, un faux plafond situé à moins d’1,80 m du sol ne fera pas comptabiliser l’espace situé en dessous dans le métrage. 
• Pièce mansardée : Il arrive souvent que l’on trouve des pièces mansardées dans un logement, en particulier lorsqu’il s’agit des chambres. Les pièces mansardées sont un réel désavantage lorsqu’il s’agit du calcul de la Carrez. Les pièces mansardées dont la surface sous plafond réglementaire est inférieure à 1,80 m ne seront donc pas comptabilisées dans la surface mentionnée sur l’acte de vente. Ce type de pièce pourra tout de même être indiqué en tant que surface “non contractuelle” sur l’acte de vente.
• Mezzanine : pour qu’une mezzanine soit comptabilisée dans la surface Carrez, elle doit respecter deux critères. Sa hauteur sous plafond réglementaire doit être supérieure à 1,80 m et la mezzanine doit constituer une construction en dur qui ne peut être démontable.
• Poutres : si une poutre volumineuse se trouve au milieu d’une pièce et que cette dernière se situe à une hauteur inférieure à 1,80 m, alors la surface se situant au-dessous de la poutre ne comptera pas dans la surface en loi Carrez.

Avant de vous engager sur un mandat de vente, vérifiez que l’agent immobilier prenne bien en considération la hauteur du bien pour correctement l’estimer.