L’avenir pour les logements passoires thermiques ?

On en parle depuis longtemps, mais c’est cette année que le sujet des passoires thermiques va réellement impacter le marché immobilier français. C’est cet été que les premières restrictions s’appliquent. Dès le 25 août 2022, les loyers seront gelés pour les logements en Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) F ou G. Dès le 1er janvier 2023, interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m2/an pour les logements notés G.

Les chiffres sur les passoires énergétiques

À l’échelle nationale, les logements F et G représentent 12% des annonces de transaction et 11% des annonces de location. Pour la location, la part est quasiment identique à celle de l’année dernière. En revanche, sur la transaction, la part de logements F et G a été doublé en seulement 1 an. Elle passe de 2% à 4% pour les G et de 5% à 8% pour les F.

Rassurez-vous pour autant, 2021 fût une année record pour l’immobilier.

Passoire énergétique pour la location

En recentrant l’analyse sur Paris, les logements à louer dont le DPE est noté F et G représente 1/4 de l’offre locative. Parmi eux, 10% ne pourraient plus être loués si la loi était déjà appliquée. Sur le marché parisien comme national, la part des biens à vendre notés F et G a été multiplié par 2 en 1 an pour atteindre 25% des logements en vente à Paris.

Sur le marché de la location, la pression est tellement importante que le critère DPE n’a pas énormément d’impact sur la décision de louer. La règle du « premier arrivé, premier servi » continue à s’appliquer tant que le candidat répond aux critères de revenus.

Passoire énergétique pour la vente

Pour la transaction, on voit en revanche un léger effet sur les contacts. Plus la note du DPE est de mauvaise qualité, plus le volume de contact par annonce baisse, ce qui montre l’importance de ce critère dans la décision d’achat. Autre constat de notre étude : le prix au mètre carré des logements G a diminué en moyenne de 25 % depuis juin 2021. 

La loi Climat et Résilience, qui fixe le calendrier des obligations énergétiques régissant la vente et la location, va s’étendre jusqu’en 2050. L’objectif in fine est que tous les biens vendus et loués soient notés A ou B. Cela signifie qu’ils consomment moins de 110 kWh/m2/an et émettent moins de 11 kg CO2/m2/an.

Qui est concerné par les passoires énergétiques ?

Les restrictions sur les passoires énergétiques n’épargnent personne et concernent tout le monde, mais avant tout les propriétaires bailleurs, qui doivent agir dès aujourd’hui pour pérenniser leur investissement. Vendeurs et acquéreurs seront aussi impactés dans la mesure où les notes des logements influenceront les prix immobiliers !

Les travaux d’amélioration de la performance énergétique s’articulent autour de 3 grandes catégories de travaux :

  1. ■ l’isolation ;
  2. ■ la ventilation ;
  3. ■ la production d’énergie pour le chauffage.

Le champ des possibles est assez large et il y a tout intérêt de les combiner pour réduire la consommation énergétique globale du logement. Et puisqu’il faut agir, autant le faire maintenant tant qu’il est possible de bénéficier d’aides financières comme :

■ MaPrimeRénov’ (y compris pour les copropriétés)

■ L’éco-PTZ

■ ou encore le soutien de certaines banques comme le prêt avance rénovation proposé par La Banque Postale et le Crédit Mutuel.

Le portail du gouvernement France Rénov’ permet également d’être guidé dans son projet de rénovation par des experts et obtenir une meilleure offre d’achat.

En observant l’évolution du calcul du DPE du 1er juillet 2021, on remarque que 7% des annonces de logements G étaient seulement classés F avec les anciens critères. Ils ont changé de catégories pour une différence de 30 kwh/m2/an avec le nouveau barème. 1/3 des annonces de logements actuellement G nécessitent un gain de 60 kwh/m2/an pour améliorer leur note et passer à F. Cette première marche semble atteignable !

La question de la rénovation énergétique chez les propriétaires-bailleurs n’est pas si nouveau, car c’est le principe de la loi Denormandie qui connait un fort succès depuis 2019. Ce dispositif permet de bénéficier d’avantages fiscaux proportionnels au nombre d’années de mise en location après travaux : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Opportunité des passoires énergétiques

Il y a donc fort à parier que certains investisseurs voient les passoires thermiques comme une opportunité. Ils profiteront des prix bas des logements classés F et G, les rénoveront et les remettront sur le marché de la location ou de la transaction.

Il y a un vrai intérêt de pouvoir cumuler les avantages fiscaux en Denormandie et MaPrimeRénov’. On a fait l’exercice chez Bien’ici pour cibler les biens répondant aux critères suivants :

■ la zone géographique, car 245 villes sont éligibles à la loi Denormandie ;

■ le prix d’achat du bien n’excède pas 225.000 euros pour respecter le seuil des 300.000 euros dont 25 % de travaux ;

■ le prix au m2 est inférieur à 5.500 euros ;

■ le DPE est classé G.

Vous pouvez consulter les résultats de cette recherche sur des sites comme oprixfixe.fr ou encore lefigaroimmo.fr. Vous trouverez sûrement la perle rare parmi les annonces de maisons, d’appartements ou d’immeuble à vendre.

Le volume d’annonces de vente des logements G est en progression depuis mai 2021 et va continuer à évoluer, mais difficile d’établir s’il y aura un transfert des logements en location vers le marché de la transaction. Pour ne pas se morfondre lorsque l’on est propriétaire, il est impératif de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique et de mettre tout en œuvre pour réaliser les travaux de mise en conformité. 

Lire aussi notre article sur les travaux à réaliser avant de vendre.

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